2015年12月31日木曜日

今年も紅白なんか、みないよっ!



学問の神 「天神さま(菅原道真)」


わが家では、2015年12月29日(火)の午後9時から、NHK総合で「紅白が生まれた日」という番組の再放送をみてました。

で、私が感じた事…。
紅白歌合戦もよほど視聴率がとれなくなったんだな可哀そうに

かといって、大晦日にみてあげるほど私は「お人よし」じゃないです。

その存在すら忘れてた番組の宣伝を、それとは気づかれない方法・タイミングで流すんじゃねぇーぞ、NHKさんよ!

じゃ皆さま、来年は(も)良い年でありますように…。


※ 関連記事


NHKの紅白なんか、その存在すら忘れてた



紅白が生まれた日




2015年12月18日金曜日

母方の曽祖父は坊さん、祖父は八百屋



最近は宅建倶楽部のページに初めて訪れて下さる方が多いという事なので、今回は自己紹介的な記事にしま~す! 上の画像が誰かは記事中で…。


(1)結婚してるのか? 子どもはいるのか? 出身地は?

迷物講師は昭和54年に結婚し、昭和59年に長男が昭和61年には長女が生まれ、出身地は東京都です。子どもが生まれるまでの5年間の空白は、自分でも怪しいと思います!

いやしくも大勢の受験者を相手に仕事させてもらっている以上、こんな情報くらい開示するのは当たり前だと思うのですが、そうじゃない講師が大多数。受験者の電話番号抜き取りには熱心なくせに…。

プライバシーの効用を履き違えているのではないでしょうか?


(2)合格に役立つ講師のプライバシー

私は、自宅の住所や電話番号は公開しません。
そんなの知っても、皆さまの合格には役立たないからです。

でも先祖の事、家族の事、自分自身の過去の事などは、関係者に迷惑が掛からない範囲で公開しています。
そういうプライバシーは、皆さまの合格には役立つ事が非常に多いからです。

「あっ、自分と同じだ!」
という共感は、経験上、皆さまのやる気を引き出してくれる確率が高くなるんです。

逆に…

「えっ、こんな人嫌い!」
という直感は、経験上、皆さまが迷物講師に見切りをつけるチャンスをもたらしてくれるんですね。

いずれにしても、講師が自分のプライバシーをさらしても、受験者の皆さまにマイナスになる事はないのです。

昔から、どんな勉強も「先生との相性が大切!」と言われますが、その相性を測る物差しとして、講師のプライバシーは結構重要な要素を占めている、と考えています。

法律みたいな社会的な意味(好き嫌い・善悪など)を勉強するときは、なおさらではないでしょうか。

(3)迷物講師は「水戸っぽ」

茨城県水戸周辺の人たちの気質を「水戸っぽ」という事がありますが、大体において水戸っぽは「怒りっぽい」「理屈っぽい」です。

私の父方の先祖は、水戸徳川藩の出身です。
その限りでは、冒頭の写真の人物 (江戸幕府最後の将軍 徳川慶喜公。大正2年に76歳で没)と同じです(笑)。

でも身分は天と地の差。
私の先祖は、下級武士もいいところで、桜田門外の変で井伊直弼を暗殺した一人です(その先祖の名字は関係者に迷惑が掛かるので伏せます。オグチないしコグチではありません)。

迷物講師は、この下級武士の血を見事に引いていまして、「怒りっぽい」し「理屈っぽい」です。

私の母方の先祖は、明治時代に茨城県では結構有名だった坊さんです。
その名を市毛善明(いちげ・ぜんみょう)と言いました。
わたくし迷物講師は、その市毛善明の直系の子孫(ひ孫)です。

市毛善明の長男である私の祖父は、鶴見の総持寺で修業していたものの、途中で放棄。
その原因は「怒りっぽい」水戸っぽの気質にあった、と本人が語っていたそうです。

その後、京浜急行の学校裏駅(現在の平和島駅)前で、なぜか八百屋を営み、太平洋戦争中に亡くなりました。
あの戦争では、9人家族のうち、後に私の母親となる娘と妻(私の祖母)以外の7人が亡くなりました。

そんなワケで、市毛善明 → 八百屋だった市毛善明の長男 → 私の母親 → その長男私という流れで、迷物講師は、その市毛善明の直系の子孫(ひ孫)にあたるのです。

無神論者を自認しているくせに、私は自宅に仏壇を置いています。
そこに安置されている過去帳の最初には、「市毛善明」和尚とあります。
坊さんは出家しているので戒名はないです。だから市毛善明「和尚」となっているんですね。

迷物講師は、こんな出自のオヤジです。
下のリンクをタップ(クリック)すると、さらにプライバシーをさらしています。

初めて訪れて下さった皆さま!
やる気を引き出してくれそうな講師だと思ったら、また見にきて下さい!


※ 関連記事


水戸徳川家と井伊家



宅建の迷物講師 自己紹介



市川房枝


2015年12月13日日曜日

表紙だけ替えた古い宅建教材に注意!

平成28年版 パーフェクト宅建
  パーフェクト宅建基本書 平成28年版
     正真正銘の最新版テキスト 


(1)羊頭狗肉

そろそろ平成28年度(2016年度)受験向けの宅建教材を買おうとしている方も多い事でしょう。
何しろボーナス・シーズンですからね…。

ところでですね、購入の際は古いのを掴(つか)まされないよう十分気をつけて下さい。

表紙だけ見ると平成28年(2016年)向けだと思わされますが、中身は前年版のもの (=平成27年度宅建試験を全然反映していないもの) が出回っています!


(2)羊頭狗肉を見破るコツ

古いのを掴まされないコツを申し上げます。

その本の発行日が…
 ・ 平成27年10月
 ・ 平成27年11月
のものは、平成28年(2016年)向けを謳っていても、例外なく羊頭狗肉!
中身が前年版のものです。

本屋さんで買うときは、必ずご自分の目で「発行日」を確かめて下さい。
普通の書籍は、その本の一番後ろのほうに「発行日」が書いてあります(悪質なものは、「発行日がチョット見ただけじゃ判らない場所に書いてあります)

その「発行日」が、平成27年10月か平成27年11月のものは古いと覚悟することです。
それでも中身が気に入ったのなら、どうぞ買ってあげて下さい。

ネット通販で買う方も多いでしょうが、その場合は、「2015/12/1」というように「発行日」がその本の画像下あたりに表示されています (ちなみに「2015/12/1」は、らくらく宅建塾2016年版の「発行日」であり、これも上に画像を張っておいたパーフェクト宅建と同様、正真正銘の最新版テキストです)。

ネット通販で買う場合の参考(amazon)


(3)発想だけマネすんな!

・平成27年10月
・平成27年11月

を「発行日」とする教材は、印刷 → 製本 → 配本システムの関係で、遅くとも原稿が平成27年8月~9月に完成しているはずなので、10月18日の平成27年度宅建試験を全然反映していない著作物です。

なお、わたくし迷物講師はここ13年くらい10月時点で、翌年向けの教材を発売しています。
平成27年も10月時点で平成28年向けの教材を売り出しました。それでも苦情が来ないのは、

私の教材は3回も更新する

からです (平成27年12月更新・平成28年5月更新・平成28年7月更新)。

なんで3回も更新できるかと言えば、私の教材の印刷部分は「バインダー式で差替えを自由に行える」からなんです。

製本した本じゃ絶対マネできないはず…。
わりぃーけど発想 (←翌年版を早期に売り出す発想) だけマネすんの、ヤメてくんないかな?

っていうか、もうすぐフルモデルチェンジする事をセールスマンに隠されたまま新車を買わされる人みたいで、受験者がすごく可哀そう!

早く売っちゃえば勝ち式の汚れた発想しかない本の売り方に、発行者は倫理観の欠如を感じないものなのか?

最近は、大手のテキスト・過去問集にも散見されるのが残念で情けない!


2015年12月11日金曜日

一番のナマイキは誰?

頭が低く商売上手かもしれない娘


(1)一番ナマイキなのは迷物講師

一番ナマイキなのは、私だと思います。
次にナマイキなのは、宅建講座に携わっている他の予備校・講師連中でしょう。

ひるがえって一番頭が低いのは、試験実施機関(および、その裏に控えている不動産業界団体と天下りを期待する官僚)だと考えています。

(2)一番商売が下手なのは迷物講師

上の(1)と似た言い回しを 2015年12月1日火曜日に 一番の商売上手は誰? というページでしました。

こんな話です(このページの一番下にあるリンクを参照)。

一番商売が下手なのは、私だと思います。
次に下手なのは、宅建講座に携わっている他の予備校・講師連中でしょう。

ひるがえって一番の商売上手は、試験実施機関(および、その裏に控えている不動産業界団体と天下りを期待する官僚)だと考えています。

(3)ナマイキと商売下手は比例する

私が今回知ってもらいたい事は、「ナマイキと商売下手は比例する」という事。
「頭の低さと商売上手は比例する」と言っても同じ。

なぜだか分かりますよね。
この駄文をご覧頂いている聡明な皆さま!

わたくし迷物講師は、お金でも社会的地位でも動かないオヤジだからですね(笑)。

今日は、2011年3月11日の福島原発事故から4年9カ月目の日です。
あの原発事故以来、「なんとか村」という言われ方が一般化しましたね。
米国関連企業・与党政治家・電力会社・御用学者等の集団を「原子力村」というように…。

(4)「原子力村」は存在しますよ!

そう言えば、福島原発事故から5年近くになろうとしている現在、「原子力村」の存在自体を否定する論調が目立つようになってきましたね。

否定する根拠として一番強力なのは、米国関連企業・与党政治家・電力会社・御用学者等は「原発村からは賄賂(わいろ)をとってないよ!」というものです。

私も賄賂なんかとってないと思いますよ。

でもね、こういう論調は正にアメリカかぶれしたMBA帰りに多いのが特徴なんですね!
何でも(人間の命さえ)「お金」でしか考えられない人たち…。
留学したことがなく米国のMBA以上を取得していなくても、その思想に染まってしまった人たちを含めて、私はMBA帰りと呼んでいますけど…。
困ったもんだ!

賄賂って突き詰めれば「お金」ですが、現在得ている社会的地位を守るためにイヤでも何かの集団に属せざるを得ない人々がいることに思いが至らないんですかね、MBA帰りは…。

国・公共団体・会社などにお勤めの皆さまも、属している集団から特別のボーナスなんか貰わなくたって、現在その集団に属している地位を守るために、倫理的に疑問がある行動をしてしまったことがあるはず…。

そんなこと絶対にないと断言できる方がいらっしゃったらお詫びしますが、私がサラリーマン時代は「会社村」での社会的地位を死守するために、何十という非倫理的なことをしてました。給料が増えるわけでもないのに…。

(5)

(イ)

今回の記事、ちょっと長いのでまとめると、こうです。

迷物講師は、ナマイキで商売下手
その理由は、お金では動かないし、社会的地位のためにも動かないから

原子力村は存在する
その理由は、お金(賄賂)で動く人間はいないが、社会的地位を死守しようとする人間が多いから

(ロ)

資格試験業界にも「村」は存在します。

わたくし迷物講師は、
・ 「お金」では動きません。
・ 「社会的地位」のためにも動きません。

それゆえナマイキで商売下手です。

なお迷物講師がそのように行動出来るのは、「貯えの多さ」と「運の良さ」に過ぎません。


※ 余談

2011年3月11日の福島原発事故の直前、私は某電力会社の担当者と企業研修の打ち合わせをしていたのが思い出されます。事故によって、研修は全部破談になりました。


一番の商売上手は誰?


ネット隆盛以前に"一生の蓄えを作った"



2015年12月5日土曜日

合格発表から3日経ったけど

やる気満々10年前の北京。息子が撮影。

(1)法律なんてパズル

発表は水曜で今日は土曜日…。
つまり合格発表から3日経ったわけですが、このブログを読んでいる方は、残念な結果に終わったのだと推察します。

でもこのブログを覗ける精神力があるだけ、大したもんだと思います。3日経ったくらいじゃ「宅建」という言葉を聞いただけで吐き気がする人がほとんどですから…。

精神力だけを考えれば、来年は大いに見込みがありますよ!
もっとも法律解釈は「技術」なので、メンタル面がいくら強くても絶対にダメです。
「技術」がなければ合格しません。
この点だけは、是非忘れないで下さい。

とは言っても、宅建に合格するための「技術」はそんなに難しいもんじゃないです。
法律パズルを解く「技術」に過ぎません。
そう! 法律なんてパズルなんですよ!

(2)タダで入手できる

そして、法律パズルを解く「技術」は、皆さまにやる気さえあれば、宅建倶楽部でタダで入手できます。

私は今の自分を「後ろめたい」といつも感じている人間なので、やる気さえあればタダで教えているつもりです。

宅建倶楽部が運営するサイトを、本試験まで時間がある今のうちに、ざっとでいいから全部見てまわって下さい。
法律パズルを解く「技術」をいろいろなページで発見することでしょう。
このブログ等でも、その技術を補強するための記事を適宜(てきぎ)追加していくつもりです。

繰り返しますが、法律パズルを解く「技術」は、皆さまにやる気さえあれば、宅建倶楽部でタダで入手できるのです。

(3)今日は堅苦しいこと抜きで歴史を学んで!

いくらメンタル面が強い皆さまでも、事件から3日経ったくらいじゃ堅苦しい法律の中身を勉強する気までは起きないでしょうから、ま、今日は皆さまがお住まいの都道府県における過去28年分の先輩諸氏がたどった宅建試験の歴史でも眺めて、来年への意欲をかきたてるキッカケにでもして頂ければと思います。

下のリンク先に行くと、「都道府県別合格率」と「合格率が最高の都道府県と最低の都道府県」の二つを過去28年分(昭和63年度~平成27年度)の歴史としてご覧になれます。

大手予備校も公開していない下のリンク先ページを作るために、宅建倶楽部では、東京虎ノ門の第33森ビルにある試験実施機関(RETIO=不動産適正取引推進機構)まで直接出向いて、資料をもらってきたもんです。なつかしいなあ~! (最近はネットで公開されているので行っていないのです)。

都道府県別合格率は?


2015年12月4日金曜日

女性目線で宅建情報をひとつ

(1)女性の「申込者」は男性の6.48倍増加

平成27年度宅建試験の「申込者」は、去年の平成26年度と比較して4,856人増加しました。率にすると2.0パーセントの増加です。

4,856人増加の内訳は、男性649人増、女性4,207人増です。

だから4,207人÷649人で、女性の増加数は男性の約6.48倍になってます。




(2)女性の「受験者」は男性の321倍増加

平成27年度宅建試験の「受験者」は、去年の平成26年度と比較して2,897人増加しました。率にすると1.5パーセントの増加です。

2,897人増加の内訳は、男性9人増、女性2,888人増です。

だから2,888人÷9人で、女性の増加数は男性の約321倍になってます。
人類の約半数が男性とは思えない統計ですね!


(3)情報は自分で分析し直すもの

ネットを探せば、業界紙や予備校関係者が流す「無難な情報」は、腐るほど出てきます。
でも、「女性の増加数は男性の321倍になった」なんていう情報は、まず見つからないでしょう。

だから今回の記事を書いたのですが、こういう情報、私も聞いてビックリしました。

功労者は宅建倶楽部の女性スタッフなのですが、「情報は自分で分析し直せ!」との日頃の私の説教が効いたようで、非常に頼もしく思っています。

これから女性がもっともっと活躍できる事は、絶対間違いないです。

どんな情報も自分で分析し直す習慣をつけ、生意気な男性なんかヤッツケちゃって下さい。
私の大好きな女性の皆さま!

変なオジサンじゃない迷物講師より

※参考資料

平成27年度試験実施結果の概要 (12/2試験実施機関作成)


2015年12月3日木曜日

今日は「オーナー講師」らしき情報を



(1)まずは

まずは「平成27年度宅地建物取引士資格試験」に合格された全国3万28名の皆さま、オメデトウございました。

それ以外の残念組の皆さまは国家が仕掛けた資格ビジネスの餌食にならないよう気をつけながら今後の進路を決めて頂ければと存じます。


(2)今日の本題

大手予備校の先生は、録画撮り担当の看板講師を含め、95パーセント以上が「請負講師」と言われる方々(雇用契約を結んでいない方々)ですが、わたくし迷物講師はどこの予備校にも属しない「オーナー講師」です。

そこで今日は、「オーナー・シェフ」よろしく「オーナー講師」が集めたものの中から、比較的最近の他では拾えない独自情報を皆さまに披露して、平成28年度に向けたご挨拶とさせて頂きます。

私は、RETIO(不動産適正取引推進機構)が宅建試験の実施機関になった前年(昭和62年
度=1987年度)から宅建講師をしています。

その間ずっと、宅建試験は毎年10月の第三日曜日に実施されています。
そして合格判定基準は「11月中旬の金曜日」に開かれる某会議で決定されるものと考えていました。
そこで平成27年度は、「11月20日の金曜日」に某会議が開かれたとばかり思っていたのです。

でも違いました。
少なくとも平成27年度に限っては、「11月20日の金曜日」午前10時49分25秒には、合格判定基準を表示したPDFファイル(平成27年12月2日午前9時30分から閲覧可能になったファイル)が、すでに作成されていたことが判明しました。
その証拠が、冒頭の画像です(スマホからじゃ見にくいかも)。

ということは、少なくとも平成27年度に限っては、某会議は「11月13日の金曜日」に某都道府県で開かれ、そこで合格判定基準(31問以上正解、登録講習修了者は26問以上正解)が決まったものと推察されるのです。

次の平成28年度でいえば、某会議は「11月11日の金曜日」に某都道府県で開かれ、そこで合格判定基準が決まるものと推察されます。

この某会議が金曜日に開かれるのはなぜか? その証拠は? 等を示すのは、「オーナー講師」の飯のタネであり迷惑がかかる方もいるので、ここには書けませんが、合格判定会議が昔より早く開かれるようになった理由の一つとして、マークシート読取り機の性能が格段に向上したことがあげられるのではと考えています。

2015年11月29日日曜日

平成27年度[問35]肢1の誤字には呆れた!

東照大権現  徳川家康
































(1)

平成27年度[問35]は、「宅地建物取引業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。」という問題です。

その肢1は、下のように書いてありました。

「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」との規定があるが、宅地建物取引士については、規定はないものの、公正かつ誠実に宅地建物取引業法に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならないものと解されている。

ここで出題者は、小学生でも簡単に分かる誤字に気づいていません。

皆さまはお気づきでしたか?

(2)

上に「…誠実にその業務を行わなければならない」という文章がありますが、この文章、送りがなが間違っているのです。

「行わなければならない」が間違い。
正しくは……
「行わなければならない」です。

下のほうに、お上が作った条文集(宅建業法)へのリンクを張っておきますね。
さすが、この条文集の送りがなは正しいです。宅建業法31条1項のところを見てみて下さい。

宅建の問題はエリート官僚が作っていることになっていますが、おそらく、小学校で習う送りがなも忘れちゃったのでしょう。
東照大権現 徳川家康も呆れてるぞ!

宅建受験者をナメんじゃねー!

(3)

なお、平成27年度[問35]は「正しいものはどれか。」という問題なので、肢1の誤字が正解番号「4」を左右することはないと考えます。

※ 参考


お上が作った条文集(宅建業法) 31条1項のところ


平成27年度宅建試験問題の原文(PDF)


【送り仮名の付け方】 内閣告示第二号


試験委員(出題者)に贈るクリスマス・プレゼント!

2015年10月18日日曜日

平成27年度宅建士試験終了

すべての宅建受験者の皆さま、どうもお疲れ様でした。

「解答速報・合格ライン予想」関係は、こちらのページで
◆ 資格の学校TAC
◆ 日建学院
◆ 資格の大原
◆ LEC
のリンクをクリック(タップ)して調べてください。

先ほど終了した試験問題の原文(PDFファイル)は、こちらのページで、公開しています。

以上、スタッフが迷物講師の代筆をしました。

2015年10月14日水曜日

本試験の雰囲気に飲まれないで! [2015年度版]

「良いイメージトレーニングをしておこう」とか「メンタルを強化しておこう」とかの予備校関係者の書き込みが盛んですね。

それぞれ参考になるでしょうが、私はこの時期、「本試験の雰囲気に飲まれないで」という文脈でメッセージをお贈りすることにしてます。

下のリンク先をご覧ください(平成24年度・25年度・26年度と、今頃の人気記事です)。

受験に際してのハナムケ


今度このブログでお会いするのは、本試験が終わってからになるでしょう。

じゃ最後の最後まで、1点でも余計ムシリとれるよう、体に気を付けつつ頑張って下さいヨ!


※ 関連記事

宅建試験「マークシート」の裏話



2015年9月18日金曜日

SW期間中の宅建倶楽部 (無料版が優先、有料版は劣後)

宅建10日間の表紙
宅建のテキストには見えないデザインに
なってます。市販本じゃマネできないはず…
世間では、9月19日(土)~9月23日(水)の五連休をSW(シルバーウイーク)と呼ぶらしいですね。

SW期間中の宅建倶楽部は、
 ・ 無料版が優先
 ・ 有料版は劣後
で参りますので、ヨロシクお願い致します。

(1)無料版が優先

Web無料模試の印刷サービス及び発送は、SW期間中も休みなしで、毎日行います。

タダ取り大歓迎の宅建10日間【1日目】無料実物教材(音声CD2枚つき)の発送も、休みなしで、毎日行います。








(2)有料版は劣後

事ここに及んでは、有料版を積極的に売り込むことは詐欺的行為になりかねません。

そこでまず、宅建ファンタジスタはいま販売していません。
SW期間中は、平成28年版の案内書もまだ未完成なので、お送りできません。

宅建10日間の有料版は、すでに注文生産(在庫が無い)です。
それでも欲しいという奇特な方は、「代金引換」が早いです。「前払い(振り込み)」だとSW期間中は入金確認が取れないのでお送りできません。

(3)蛇足

「国民の祝日に関する法律」が今のまま改正されないとすると、次に9月の五連休が出現するのは、11年後の2026年です。

今年五連休が取れる方は、めったにない年なので、どうか有意義にお過ごし下さい!

2015年8月25日火曜日

Windows10、私には向かなかった






















(1)

無料でダウンロードできるとの事なので、Windows10を入れてみました。

でも、私には全然向きませんでした。

ここでは書けない理由が一番。
二番目が、上のようなデスクトップ画面のせいです。

(2)

迷物講師は、遊びでパソコンやってるんじゃないんですよ。
PCやスマホに遊んでもらうほど、まだ落ちぶれてません。
遊びはリアルに限る!
読んでて気悪くしたら、ゴメンナサイ…。

30日以内なら元(Windows7)に戻せるので、速攻で戻しちゃいました。

Windows98から使い慣れた下のようなデスクトップ画面(Windows7のもの)じゃないと、なぜか癪(しゃく)にさわるんですよ!




2015年8月17日月曜日

タダで出来る宅建の統計問題対策 - 2015年度

お盆休みも終わりました。

これから本気で、宅建試験の追い込みをかける方の無料コンテンツです。

下のリンク先から自由に選んでご利用下さい。
有料講座で使用した資料も無料公開してますよ!



宅建試験の統計問題対策


2015年8月7日金曜日

2015年度 夏休みのお知らせ

(1)夏休み期間

有料講座受講者の方には既にお知らせしましたが、8月は、8日(土)~11日(火)までを夏休みとさせて頂きます。

宅建倶楽部は、もともと土・日・祝日が休みなので、実質2日間の特別休暇です。

(2)家族旅行

うちの奥さんは、世界遺産に登録された長崎の軍艦島上陸を含むツアーが一人59000円で有ると提案しましたが、私が強硬に反対しました。

理由は2つ。

一つは、想い出が全然ない場所であること。
家族旅行は、想い出がつながる所が絶対にいい!

もう一つは、二泊三日には遠すぎること。
今年は豪雨等の災害が多そうなので、躊躇する。

結果、2015年度の夏休み旅行は、私の鶴の一声…。
家族全員の思い出がいくつも詰まっている京都・奈良・大阪に決定しました。

わが家では、父親の権威はまだ健在かな?

2015年8月3日月曜日

2015年度法改正を早く知る方法

更新:平成27年8月7日

(1)

検索すれば分かりますが、最新の法改正情報を知ろうとすると「帯に短しタスキに長し」でして、「ちょうど良い」のが無いです。

それには理由がありまして、各予備校・出版社にとってちょうど良い改正情報はメシのタネになるんですね。

合宿とセットで10万円超えるものもあるとか…。

(2)

ところで迷物講師が調べた限りでは、ことし一番早く、しかも一番安く「ちょうど良い法改正情報」を知るには、写真の「パーフェクト宅建直前予想模試」を買うのがいいです。税込990円でちょうど良い改正情報を知ることができるでしょう。

さすが伝統と信頼の住宅新報社さんですね!

しかも模試3回分がついてのこの値段は業界最安値です。
他社のは税込1400円台から1700円台が中心で、2000円超えもあります。

(3)短所

「パーフェクト宅建直前予想模試」の短所は、不動産の統計問題の情報がまとめて掲載されていないことです。

でも統計問題については、私が毎年日本一と自負している資料を今年も無料公開するので(すでに8/7、こちらのページでひっそり公開しました)、私のファンの皆さまは心配しないでいいです。

(4)今年の統計問題はひと波乱あるかも

今年の統計問題のひと波乱を予想している大手は、迷物講師が知る限りでは、いまのところU-CANだけで、下の本にはその話が掲載されてます。価格は税込1620円。




 








2015年7月30日木曜日

最後まで諦めるな! 宅建願書提出


仕事等で忘れてた方でも、7/31までの消印がある簡易書留で願書を出せば、試験が受けられるので、その方法を出来るだけ具体的に書きます。


(1)まだ受験申込書がない人


全国の試験案内(申込書)の配布場所一覧から探し出し、もらいに行く。


(2)写真(パスポートサイズ)を申込書に貼り、必要事項を記載する。


写真はパスポートサイズです。

登録講習修了者(5問免除者)は、その証明書も所定の欄に貼りつける。

(3)受験手数料

受験手数料7000円(非課税)を持って、銀行窓口で振り込む(15:00まで)か、郵便局窓口で払い込む(16:00まで)。

(4)郵便局窓口で簡易書留として差し出す

一般に午後3時台までに郵便局に行けば安心ですが、もし過ぎてしまったときは、大きい郵便局のゆうゆう窓口に行けば7/31の24時まで簡易書留を差し出せます

なお、簡易書留の消印が7/31まででないと、願書自体無効になるので、注意して下さい。


全国のゆうゆう窓口検索サイト


何事も最後の最後まで諦めるな!

2015年7月25日土曜日

免税事業者の「上乗せ受領4%まで」は改正された

更新:平成28年2月7日



















(1)消費税の原則課税と簡易課税


[原則課税]による納税
 (課税売上高×8%)-(課税仕入高×8%)

 
 [簡易課税]による納税
  (課税売上高×8%)-(課税売上高×8%×みなし仕入率)

消費税の納税方式には、上のように[原則課税]と[簡易課税]があるのですが、[原則課税]による納税額計算はすごく面倒で人手もかかるので、課税売上高が5,000万円以下の中小零細事業者には、原則課税か簡易課税かが選択可能となっていて、ほとんどの中小零細事業者は[簡易課税]で納税しています。

(2)大雑把に言うと


[簡易課税]による納税は、課税仕入高を一切考慮しません。

課税売上高だけを考えればよく、それに、お上が設定した[みなし仕入率]という数字を掛けさえすれば、一発で納税額が算出できる、まさに中小零細事業者向けの制度なのです。

上にも書いたように、[簡易課税]による納税は、
  (課税売上高×8%)-(課税売上高×8%×みなし仕入率)
ですから、課税売上高が2000万円の不動産業者がいた場合、 (2000万円×8%)-(2000×8%×みなし仕入率40%)=96万円が消費税の納税額になります。

(3)平成27年3月31日までは、不動産業の[みなし仕入率]が50%だった!


ところで、課税売上高が2000万円の[簡易課税]を選択した不動産業者がいた場合、平成27年3月31日までだったら、不動産業の[みなし仕入率]は50%でした。
だから
 (2000万円×8%)-(2000×8%×みなし仕入率50%)=80万円
の消費税を納税すればよかったのです。

(4)消費税が免税される中小零細事業者


課税売上高が1,000万円以下の中小零細事業者には、そもそも消費税が免税です。
いわば課税売上高が5,000万円以下の中小零細事業者より、もっとビンボーな業者ですね。

でも現在の政府は、[みなし仕入率]を50%から40%に減らした制度は、そのままで、もっとビンボーな免税事業者にも適用しました。

最近、市販本の訂正表で、
 「宅建業者が消費税の免税事業者でも、3.2%の消費税相当額を上乗せ受領できる」というような記述に変わってますが、いままで書いて来た事の元をただせば、不動産業の[みなし仕入率]を50%から40%に減らされたことが犯人です。

今までは免税事業者でも、不動産業の[みなし仕入率]が50%だったので、8%×50%=4%の上乗せ受領ができました。

でも不動産業の[みなし仕入率]が40%に下がってしまったので、これからは8%×40%=3.2%までの上乗せ受領しかできなくなった、というわけです。

※ 蛇足

国土動第125号 平成27年3月2日
全宅連会長に宛てた不動産業課長の文書

文章読解力を鍛えたいと考えている方は、たまには、上のリンク先のような堅苦しい文章を読んでみるのもいいと思います。

ほとんどの大手予備校・大手出版社は、上記リンク先の文書で「免税事業者の場合、4%の消費税相当額の上乗せ受領不可」を気づかされたようです。大手といっても大した事ないですね。

調べてみたら、不動産業の[みなし仕入率]が50%から40%に減らされることは、すでに平成26年4月の段階では情報としてありました。

かく言う迷物講師も同じ穴のムジナ。今回書いたことは5月の連休のころ知って、びっくりしたのでした!

2015年7月24日金曜日

不動産鑑定評価基準の大改正

更新:平成28年2月7日



(1)


宅建試験の出題科目には「宅地及び建物の価格の評定に関すること。」というのがあり、慣例によれば、
・ 不動産鑑定評価基準
・ 地価公示法
の「どちらか一問」が出題されることになっています(5問免除者にも出題)。

最近は、
・ 平成24年度…不動産鑑定評価基準
・ 平成25年度…地価公示法
・ 平成26年度…地価公示法
が出題されました。


(2)


去年の平成26年度は「不動産鑑定評価基準」が出ると予想して「大恥かいた予備校」が多かったですが、どうせ予想するなら、今年の平成27年度こそ「不動産鑑定評価基準」が出るとすべきでしょう。←平成27年度も「地価公示法」が出題されました!その意味で迷物講師も大恥!

なぜなら不動産鑑定評価基準は去年大改正され、平成26年11月1日から施行されているにもかかわらず、宅建の参考書は古いままのものが結構多いからです。

いま大勢の宅建講師がブログを運営しているようですが、夏期講習直前講習のネタのために口止めされているのか、今回みたいのは話題にさえのぼらないですね。

そこで誰とも利害関係を持たない迷物講師が、どういう風に大改正されたのかがわかるよう、国交省が作成した「不動産鑑定評価基準の新旧対照表」にリンクしておきます。

今のうち、ご自分のテキストの該当箇所と照らし合わせておくといいです。



国交省作成 不動産鑑定評価基準の新旧対照表

2015年7月17日金曜日

新国立競技場の総工費2520億円に思う



今回は迷物講師が作ったおとぎ話。

私は某大企業の雇われ社長。
で、2020年までに1800億円かかる新工場をどうしても建設したい…。

この場合私なら、大株主および他の取締役を、次のように説得します。



【私(雇われ社長)】

今度の新工場の総工費は2520億円かかるが、完成のあかつきには我が社に絶大な利益をもたらすこと請け合いです!

【大株主および他の取締役】

2520億なんて高すぎるぞ!
東京スカイツリーが4本も建つ値段なんだぜ!

数年前に建設したライバル社のロンドン新工場だって600億だった!

【私(雇われ社長)】

じゃあ白紙撤回します。
1800億じゃどうでしょうか?

【大株主および他の取締役】

720億も安くなるのか。
円安・人手不足で原材料費も高騰していることだし、1800億なら仕方ないかな。



かくして私(雇われ社長)は、まんまとライバル社のロンドン工場の3倍もの新工場建設費予算を獲得したのであります。

本日のヤフー・ニュースにあった首相 新国立白紙に戻すの報道を真に受ける人はまだまだ修業が足りないあまちゃんですぞ!

2015年7月1日水曜日

2015年度 「宅建」試験案内配布開始



7月になったので、各都道府県では平成27年度宅地建物取引士の資格試験案内が配布されています(配布期間は平成27年7月1日~7月31日まで)。

試験案内は、配布場所に直接出向いて受け取るのが原則です。

下のリンク先をクリックすると、47都道府県の具体的な配布場所を全部調べることができます

なお試験案内は、常識の範囲内でなら身分証明などを必要とせず、一人で数通もらえます(無料)。
また、試験案内は受験申込時に住所を有する都道府県のものを取り寄せることになります。

各都道府県の「協力機関」一覧


2015年6月8日月曜日

受験手数料7千円の内訳(積算根拠)

更新:平成28年  2月  7日
更新:平成27年10月24日



(1)


平成27年6月5日の実施公告で、今年の宅建士試験の受験手数料が7,000円と表示されました。

私は下記関連ページで、「平成27年度は値上げされるかも知れない」なんてホザイた事がありますが、外れて良かったです。
例年通り7,000円で確定です。

(2)


ところで皆さまは、どうして7,000円なのか? その内訳(積算根拠)を知ってますか?

人件費 ………    5,134円
物件費 ………     294円
試験場借り上げ費… 477円
試験監督費 ……  1,075円
            合計 6,980円 ≒ 7,000円
だそうです。

※ 情報ソース
国土交通省のPDFファイル
平成27年10月24日に確認しに行ったら、いつの間にかファイルが削除されてた!
数年前、会計検査院にも同じ事をされましたが、お上と喧嘩するのがこのページの目的ではないので、御報告まで…。お上が削除しても魚拓は取ってあるので、いつか「隠ぺい集」としてまとめて
みようかな?(笑)


※ 関連ページ
受験申込は?


2015年6月5日金曜日

平成27年度(2015年度) 宅建士試験実施公告

平成28年 2月7日
平成27年12月2日

平成27年度宅建士試験実施公告
宅建士試験実施公告
平成27年6月5日、官報号外の画像


上の画像のように、平成27年6月5日付けの官報号外で実施公告がされました。
画像が小さいので分かりやすいよう、以下概略を示します。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

【試験の日時】

平成27年10月18日(日)午後1時から午後3時まで
ただし、登録講習修了者は、午後1時10分から午後3時まで

【試験の場所】

47都道府県で行う。
試験会場は、受験申込みの受付の際、指定する。

【試験の内容】

1 内容 おおむね次の事項について行う。

(1)土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること。
(2)土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること。
(3)土地及び建物についての法令上の制限に関すること。
(4)宅地及び建物についての税に関する法令に関すること。
(5)宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること。
(6)宅地及び建物の価格の評定に関すること。
(7)宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること。
ただし、登録講習修了者については、前記(1)および(5)に掲げる事項に関する問題を免除する。

2 出題法令 平成27年4月1日現在施行されている法令

【試験の方法及び出題数】

1 方法 四肢択一式の筆記試験による。

2 出題数 50問。ただし、登録講習修了者については、45問とする。

【受験資格】

年齢、性別、学歴等に関係なく、誰でも受験することができる。

【受験申込み】

1 インターネットによる申込み

平成27年7月1日(水)の午前9時30分から7月15日(水)午後9時59分まで

2 郵送による申込み

平成27年7月1日(水)から7月31日(金)まで

【受験手数料】

7,000円

【合格発表】


◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

平成27年7月になると、各都道府県の「協力機関」や「大きい書店」で試験案内が配付されます。
なお宅建は、受験申込時に住所を有する都道府県で受験することになるので、試験案内も住所を有する都道府県のものを取り寄せることになります。

参考
各都道府県の「協力機関」のWebサイトにジャンプできます

2015年5月30日土曜日

RFTIO って何だよ


宅建士試験の実施機関は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構。

英語名は Real Estate Transaction Improvement Organization。
略して RETIO

それなのに、この画像のように、広告主が RFTIOになっている広告がまだ出回ってますよ!(2015.5.30現在)

こういうのは業界の恥なので、少なくとも6月5日(金)の試験実施公告までには改善しておくべきでしょう。

迷物講師は不親切なので、RETIO に直接教えてあげることは致しません。

2015年5月17日日曜日

私もヒツジストになります


盗撮したマネージャーを睨んでる吉田羊
いいオンナは怒った顔もいい
ちなみに、マネージャーは女性です





5/17 日曜日の深夜、テレビでビートたけしのバラエティー番組の再放送を見ていて、「うん!この女性司会者は行けるぞ!」、とその人に釘づけになっちゃいました。

こんな気持ちになったのは、約15年ぶりです(前回は、上戸彩が金八先生に出た時)。

その女性司会者、私にとっては、久しぶりの「いいオンナ」なんですナ!

最近テレビも映画も舞台もあまり観ないので、女子アナかと思ってたら、吉田羊(よう)という女優さんでした。

ヒツジストと呼ばれる吉田羊さんのファンが急増しているそうですが、私も今日からヒツジストになります!

ビートたけしも吉田羊のことを絶対「いいオンナ」と思ってるはず。
訊かなくても、私にはわかるのだ!(爆)

なぜこれほどの美女が今まで埋もれていたのだろうか

今回も宅建とは全然関係ない話でした。

吉田羊さんのオフィシャルブログ


2015年5月15日金曜日

Faded Love (遠い昔の恋)



(1)


上の動画 Faded Love を直訳して"色あせた恋"と言う人が多いですが、私は昔(エルビス・プレスリーが生きてた頃)から、"遠い昔の恋"と訳すほうがいいと思ってます。

なかなかいい曲でしょ?
最初のほうだけ抜き出すと、こんな詞です。

As I look at the letters that you wrote to me it's you that I am thinking of
As I read the lines that to me were so dear I remember our faded love
[和訳]
君が僕に送ってきた 手紙を見たとき
僕は 君のことを考えていたんだよ
懐かしい君からの 手紙を読んでいくと
僕らの 遠い昔の恋を思い出したんだ

(2)


さて、皆さまはいかがお過ごしですか?
儲かってますか? 元気ですか?

私は、これから忙しくなりそうですが、今年はまだ、宅建の話はしないことにします。
すればするほど宣伝臭くなっちゃうから…。

ま、勉強の話は次くらいからするかもです。

2015年4月27日月曜日

迷物講師がタバコをやめた理由

31年前 (当時大ヒットした面白CM)


現在のCM
 


私は18歳くらい(1966年)から45年間も(2011年まで)タバコを吸ってましたが、自分でもびっくりするくらい、すんなり禁煙できました。

理由は、健康のためじゃないです。
お上に税金を払いたくなくなったから…。

2011年といえば、大震災で原発が事故った年。
今の政府も国民を見殺しにするんだ! と大いにガッカリして、すごく落ち込んだ年でした。

お上に税金を払いたくないという禁煙動機は、自分でもホントにびっくりするくらい強固なものでした。

禁煙外来の世話になる必要など、全然なし。
ニコレットや禁煙パイポも、しかり…。

今回は、船橋の仙人が出費(税金)を抑えるために、ニコチン依存症から脱却したお話でした。
ま、しょせんは貧乏人の発想ですワナ!(爆) 


※ 参考 たばこ税の仕組み(JTのサイトより)




2015年4月20日月曜日

飽きる
















(1)


「飽きる」っていうのは、それを続けるのがイヤになっちゃう事ですね。
近世後期から、江戸で使われ始めた言葉だそうです(広辞苑第五版)。

宅建試験の勉強において、「飽き」ほど怖いものは無い!

(2)


4月のある日、なぜか私は、「あーあ! 何もかも飽きたよ!」ってスタッフの前で愚痴ってしまいました。

そしたら「迷物先生ご乱心!」と冷やかされ、「少しは街を見て来なさいよ!」との多数説に押し切られ、止む無くSuicaを貸してもらってバスと電車を乗り継ぎ、千葉県北西部にあるイロイロな街をうろついてきました。

SuicaってJR以外にも京成・新京成・東武鉄道とどこでも使えるんですね。
しかもそれぞれの鉄道会社が運営するバスにも乗れる!

すごい時代になったんですね。全然知りませんでした。

それほど自動車・バイク一辺倒の生活を、何十年としてきた私です。
その意味からも、「やっぱり船橋の仙人だわい!」と、自分で自分に苦笑してしまいました。

で、イロイロな街をうろついてきて、私が得た感想はどうだったか?

第一印象は、「みんな、よく人生飽きないよね!」って事。

公共の場は、とにかく整然としていて、ロボットが街を歩いているみたい。
昔警官に石投げてた全共闘世代のオヤジが、列をみだした途端に睨まれる。

電車の中もバスの中も、半分以上の人がスマホ(タブレット含む)やってる。
スマホってそんなに面白いの?
スマホの何が面白いの? ゲーム?

10年前と比べ、携帯で電話してる人が少ないのにもゾッとしました。
メールやライン等の文字送信機能使うより、電話で話しちゃった方が早くない?
電話するのを敬遠する人が増えたとしたら、それは何故?

(3)


何もかも飽きたよ!ってスタッフの前で愚痴った「何もかも」とは、私の場合、「仕事に使っている道具のすべて」ということです。

だから、「ヤフーやグーグルはもちろん、普段読んでいる有名ブロガーの有料記事や宅建関連サイト、同業他社および資格試験に関係する講師全部」ということです。私は、それらすべてに「飽きたよ!」って感じているのです。

それらすべてと、「関係を続けるのがイヤになっちゃった(飽きちゃった)」という意味です。

その理由は、なんかお里が知れちゃったって言うか、ネットでの商売って「ふり」と「うそ」に満ち溢れているなあ~ っていう深い絶望感から来てるんだと思います。自分でもうまく表現出来ませんが…。

こう考えると、「電車の中もバスの中も、半分以上の人がスマホやってる現状」や「10年前と比べ、携帯で電話してる人が少ない現状」って、やっぱり何だか変だな、と思うんですね。

少し上で、「みんな、よく人生飽きないよね!」って書きましたが、ホントは心の中では私と同じで、「あーあ! 何もかも飽きたよ!」って感じ始めてるんじゃないの?

だって、「ふり」と「うそ」に満ち溢れているネットから受ける絶望感については、皆さまだって迷物講師と同じでしょ?

この絶望感ほど「飽き」を誘う要素は、他に無いのではないでしょうか?

(4)


以上のような事を感じながら、3日連続で街をうろついてたら、船橋市内で面白いパンフレットをもらいました。

それが冒頭の画像です。
最初は怪しいと思いましたが、言ってることは至極まっとうです。

「ふり」と「うそ」に満ち溢れているネットに絶望感を抱いている皆さまには、一見の価値があると思います。

「NHKから国民を守る党」の公式サイト


NHKが裁判で「完敗」 全国で受信料“不払い一揆”の恐れも 



2015年4月11日土曜日

これ読めば、宅建業法の理解が早くなる


正確性
 わが国の列車の運行は、正確性のシンボル

















(1)学問的な正確性も身に付く


「宅建なんて独学だい!」という皆さまは、一番下にリンクした「ネットスクール宅建業法【体験版】」というコンテンツを是非読んでみて下さい。

これを読めば、宅建業法の理解が早くなること請け合いです
早さだけでなく、知識の正確性も身に付きます

(2)有料講座の音声CDに匹敵する内容


品質的な事を申し上げると,宅建ファンタジスタの音声CDに匹敵する内容を「文章で表現した」ものです。

(3)すでに予備校の世話になっている方は読んじゃダメ


残念ながら、すでに他の予備校の世話になっている方は、そこの教材が嫌いになっちゃう危険が大きいので、今回の記事は無視して下さい。


ネットスクール宅建業法【体験版】



2015年4月2日木曜日

お金にならない事に、人生の8割を当てたい

更新:平成29年6月20日



左端が親戚、中央は岩崎宏美さん

(1)


「最近、人生の8割を、お金にならない事に当てるようにしているんだよね!」

去年5月の息子の結婚式で、ディズニーランド関係者の親戚(喜寿を超え今なお現役)が私に囁いた言葉です。

(2)


私も最近、生活時間の8割を哲学的思考に当てるようになり、「船橋の仙人」を周囲に喧伝(けんでん)するようになりましたが、これは、この親戚の清廉さに大いに影響されての事です。

有名になんかなりたく無いし、これ以上のお金も要りません。

(3)


きょう私は、某雑誌の敏腕女性編集者からの原稿依頼を断りました。

以前、「船橋の仙人」だけじゃケムに巻かれたようで納得できないわ!
とおっしゃっていたので、今日の記事をもって補強証拠とさせて頂きます。

こんなんじゃダメかな?(笑)


※ 関連記事


来年は仙人生活を強化するつもり



新婚旅行にも行けない息子は…



東京ディズニーランドホテル


2015年3月26日木曜日

学歴の"逆"詐称

学歴って何だよ!

















(1)迷物講師の場合


私は、1987年(昭和62年)から28年間宅建講師を続けてます。

28年前に非常勤講師として採用された大手予備校では、卒業証明書・成績証明書の提出を全然求められなかったので、「学歴を"逆"詐称」して、そこに入職しました。

不動産バブル時代の講師採用なんて、本当にいい加減なものでしたよ。
模擬授業もなしで即採用!

以来現在に至るまで、私の本当の出身校や学位を知っている者は、身内を除いて一人もいません。

(2)30代で大企業をドロップアウト


私の最初の就職先は大企業(自動車メーカー)でしたが、そこは30代で辞めました。

その理由は、命の危険を感じたことです。

具体的な事は墓場まで持っていきますが、命の危険さえ感じた大元は、学歴差別(≒学閥)にあったと今でも確信しています。

(3)学歴を鼻にかける人が、とにかく大嫌い


そんな経歴から、自分自身でも病的と思うほど、学歴を鼻にかける人が大嫌いになりました。
同時に私自身は、「学歴の"逆"詐称」を平気で出来る人物に成長(?)しました。

司法試験の勉強をしながらやっていたタクシー運転手履歴書の最終学歴は、中卒でござんす。
お陰で、職人気質のベテランからは、とても可愛がってもらいましたっけ…。

今でも、グーグルプラスの概要を出身中学校までしか表示していないのは、以上の理由によります。
時々ご質問があるので、今日の記事を書きました。


2015年3月14日土曜日

4年も経って「津波災害警戒区域」の指定は徳島県だけかよ!

東日本大震災から4年経過しましたが、「津波災害警戒区域」を指定しているのは、まだ徳島県だけです。

※ 情報ソース

迷物講師の意見は、財界のスポンサー and 財界の男妾 という記事をご覧下さい。

※ 徳島県の津波災害警戒区域 [平成26年3月11日指定]


2015年3月3日火曜日

人それぞれ

更新:平成27年3月6日


おひなさま













3月に入って、予備校・スクール・講師の売り込みがウルサクなってきたかな?

合格に必要な「学習期間」や「一日の勉強時間」は、人それぞれです。
決して宣伝に惑わされないようにして下さいね。
詳しくはこちらのページを参照!

宅建倶楽部としては、今年も物欲しげな宣伝はせずに、新鮮な教材の無料提供に時間を割くだけ…。

2015年1月18日日曜日

「フザケタ解説」 撲滅運動!

考えない記憶は不可能
考えない記憶は不可能


(1)


多くの皆さまがご存知のように、過去問解説集については「問題文丸写し・条文丸写しのフザケタ解説が横行している」、という現実があります。

(2)


きょうは、効果が無いことを承知で、フザケタ解説「撲滅運動!」を展開してみせます。

模範とは言えないまでも、一応チャントした解説の見本を示します。
宅建試験平成26年[問14]、不動産登記法の問題の解説です。

本問はナカナカの良問で、不動産登記法の基本(「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の基本的な違い)について、一本筋を通して(赤い字の部分)作成されているからです。

(3)平成26年[問14]不動産登記法


不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

(1)誤り。

「表示に関する登記(表題部にする登記)」も「権利に関する登記(権利部にする登記)」も、申請する場合には、申請人が、「申請情報」を登記所に提供する必要がある。申請情報とは、不動産を識別するために必要な情報(例:不動産の所在)・申請人の氏名・登記の目的などのことだ。
ところで、「権利に関する登記」については、登記の真実性を確保するために、申請情報と併せて「登記原因を証する情報(例:所有権移転登記をする場合の売買契約書の写し)」も提供しなければならない。
本肢は、「表示に関する登記」を申請する場合にも登記原因を証する情報を提供しろ!と言っているので、誤り。

(2)新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。

(2)正しい。

まず「『新たに生じた土地』…の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない」という部分は、正しい。
次に、「…『表題登記がない土地』の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない」という部分も、正しい。
表題登記(表題部にする登記)は、登記の真実性を確保するためと言うより、固定資産税等の「税金取り立ての資料」としての意味合いが強い登記なので、新たに土地が生じたときや表題登記のない土地の所有権が取得されたときは、取得者が、原則として申請しなければならない(申請義務がある)。
そして申請すべき期間は、表題部に記録すべき事項に変動があってから1月以内(1ヵ月以内)と決められている。

(3)信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。

(3)正しい。

「信託」とは、ある人(委託者)が他の人(受託者)に不動産の運用などを頼むことだ。
信託が成立すると、信託財産である不動産の名義は、委託者から受託者に移転する。でもそれは、信託の目的を達成させるために受託者の名義になっているに過ぎず、受託者が本来有している固有財産とは別のものだ。しかし、外部からはそれが信託財産か受託者が本来有している固有財産かを識別するのは困難だ。
そこで信託法14条では、信託財産については、信託の登記または登録をしなければ、その財産が信託財産に属することを第三者に対抗できないとしている。不動産登記法はこの信託法の定めを受けて、信託財産の識別を容易にし、登記の真実性を確保するために、「信託の登記の申請は、その信託に関係する権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしろ」と命じているのだ(不動産登記法98条1項)。

(4)仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。

(4)正しい。

登記の真実性を確保するために、権利に関する登記(仮登記も権利に関する登記!)は、登記権利者(登記することで利益を受ける者)と登記義務者(登記することで不利益を受ける者)が、共同で申請しなければならないのが原則だ。
でも本肢のように「仮登記の登記義務者の承諾があるとき」は、登記の真実性を確保する観点から心配ないので、その仮登記の登記権利者が単独で申請できる。

2015年1月15日木曜日

売れる営業は、しゃべらない




(1)


ビジネス書に書いてある「売れる営業はしゃべらない」は、真理みたいなもんで、戦前から変わっていないようです。

(2)


逆に、「売れない営業はしゃべりまくり」ます。
ネットでいえば、ブログやSNSで、これでもかと商品説明をしたがります。

(3)


多くの人は、これを不思議と思いながら、その理由を突き詰めることなく、売れない原因を他に求めます。

おそらく、「営業のしゃべり」と「コミュニケーション能力」の混同が原因でしょう。

(4)


先日、夕食の席で私の子どもたち(二人)に話したら、「売れる営業」と「売れない営業」のことは、当時(20代後半)の私より理解してました。

今年最初の嬉しさ!
親の義務の一つを果たせた、という嬉しさかな?

2015年1月10日土曜日

レスポンシブWebデザインに挑戦中

宅建倶楽部のロゴ02
宅建倶楽部のオリジナル・ロゴ














(1)


企画 → 執筆 → 印刷 → 製本 → 販売 → アフターサービスを全部やってる六次産業の「親分気取り」な迷物講師は、いま「レスポンシブWebデザイン」に挑戦してます。

あのヤフーでさえ、そうなってないし、HTMLも4.01のままですが、宅建倶楽部のサイトを今後「レスポンシブWebデザイン」+「HTML5」にしよう、と考えてるワケです。

(2)


こちらが、「レスポンシブWebデザイン」で作った宅建の迷物図書館サイトです。[まだ完全じゃないです]

狙いはただ一つ。
宅建受験者の皆さまの利便性!

なかなか良く出来てると思う人は、手あげてぇ~!

2015年1月9日金曜日

「自立性・自発性」と「見返り」


宅建倶楽部のロゴ01
宅建倶楽部のオリジナル・ロゴ













(1)自立性・自発性の確立


どんな勉強、どんな仕事でも、自立性・自発性を確立できなければ、成功しないと思います。

自立性・自発性を確立できなければ」、どんな予備校を利用しようとも、どんな教材を使おうとも、宅建合格を勝ち取ることは「まず無理」でしょう。

そろそろ正月気分も抜けた頃でしょうが、ことし宅建の勉強をやるつもりなら、この点だけは絶対に忘れないで下さいね!

(2)見返りは求めない


皆さまが、自立性・自発性を確立すべく「努力している姿」が認められる限り、宅建倶楽部は「見返りを求めない」で、応援させて頂きます。

自立している人・自発的な人は、宅建倶楽部が運営しているサイトをいろいろ探してみて、連絡して下さい。

ここでは、ヒントも書きません。

(3)自立性・自発性のない人は危険


自立していない人・自発的でない人は、とても危険です。

自立性・自発性が芽生えてくるまで」宅建の勉強は「まだしない」ほうがいいです。
予備校(宅建倶楽部を含む)のカモになるだけ…。

そもそも、自立していない人・自発的でない人をガラリと変えてくれる教材なんて、この世には存在しません。

そのような魔法の力を持った講師も、残念ながら存在しません。

2015年1月7日水曜日

初詣のハシゴ


靖国神社 就遊館
靖国神社 就遊館


(1)靖国神社


スタッフ doremi は鹿島神宮と香取神宮をハシゴし、地震除けの祈願をしてきたらしいですね。

わが家族は、息子夫婦の希望を優先させ、靖国神社にお参りしてきました。
戦争博物館とも言える遊就館を含め、3時間はいたでしょうか。

※ 参考 

靖国神社の歴史(10年前に書いた記事)


(2)日枝神社


宇宙はビッグバンから始まったと言われて納得する人もいますが、「それならビッグバンの前はどうだったの?」と首を傾げてしまうのが迷物講師です。

最先端の量子論も昔からの宗教も、「人間が創作したものに過ぎない」ことを理由に信用出来ないのが、最近の私…。

と生意気言っても、もしかして「あの世が存在したら怖い」ので、今年のお正月は保険を掛けることにしました。

それで靖国神社の次は、娘の意向で、東京赤坂の日枝神社にお参りしてきました。

(3)お岩稲荷


女性のお化けが実在したらもっと怖い」ので、今年はさらに保険を増額することにし、私が少年時代を送った四谷左門町にある「お岩(於岩)さん」にもお参りしてきました。

四谷怪談で有名なお岩さんを祭っている寺社は「田宮神社」と「陽運寺」の二つがあって、片方しかお参りしないと女性の祟りがより怖いと、むかし大人からさんざん聞かされてたので、当然両方にお参りです。

※ 参考 

二つのお岩稲荷 - 四谷「田宮神社」と「陽運寺」


(4)なかなか疲れる


人間が創作したものに過ぎない」ことを理由に、最先端の量子論や昔からの宗教を信用しないというのも、なかなか疲れるもんですナ。

初詣のハシゴをするなど保険を掛けながら、徐々に思考を深めたいと考えている2015年新春でした。

2015年1月5日月曜日

「宅建士試験」か「宅建試験」か「宅建」か

平成27年版パーフェクト宅建基本書
平成27年版パーフェクト宅建基本書

(1)いってら


うちの娘は私が先に出掛けるとき、常に「いってら!」と言って送り出してくれます。

「いってら!」は「いってらっしゃい!」の短縮形らしい…。

(2)あけおめ


お正月のあいさつの短縮形として、親しい人の間で定着してきたのは「あけおめ!」。

そんなワケで、このブログを通じて私に親近感をもって下さっている全員の方に、「あけおめ!」です。

(3)宅建士試験


私がオススメしてる「パーフェクト宅建基本書」を始め多くの参考書が、2015年4月1日施行の法改正を先取りして「宅建士試験」という呼び名を定着させようと必死なようです。

でも私には???です。「宅建士試験」は定着しないと思いますよ。
理由は3つ有ります。

(イ)

一つ目の理由は、「いってら!」「あけおめ!」と同様、日本人は言葉の意味を保ったままで最大限短縮するのが得意な民族であること。

となると、これからの定着率は、宅建→宅建試験→宅建士試験の順になるでしょう。

表音文字の英語と違って、日本語は表意文字(意味をもっている文字)です。
表音文字の英語は可哀そう。CIAやFBIのような短縮は出来ても、日本語のように言葉の意味を保ったままで短縮するのが不得意ですもんね。
何十年経っても、テレビジョンを「テレビ」と短縮することができないのが英語圏の民族です。

(ロ)

二つ目の理由は、パソコン・モバイルでのローマ字入力は、短い方が良いということ。

そうなると、宅建士試験(takkensisiken)は宅建(takken)には到底かないません。

(ハ)


三つ目の理由は、宅建士試験は「たっけんししけん」と「し」が二つ重なるので、日本人には発音しにくいこと。

私は滑舌がいい(口の動きが滑らかな)ほうですが、今回の改正に際してCDを録音する時、「宅建士試験」や「宅建士証」の発音は噛んでしまってやり直しが目立ちましたね。

受験者の皆さまも、声に出してテキストを読む(音読する)と効果抜群の事がありますが、「宅建士試験」や「宅建士証」と印刷してあっても、ご自分なりに短縮してしまったほうが良いと思いますよ。