2013年10月30日水曜日

宅建試験10日後、本当の受験者はこんなサイト見てない

(1)


宅建試験実施機関の速報値によると、平成25年度(2013年度)は、

 ◆ 申込者 234,586人
 ◆ 受験者 186,292人
 ◆ 欠席者   48,294人 
 ◆ 受験率 79.4パーセント

でした。

(2)


受験者約18万6千人のうち、今年は何人くらいが「合格ラインが気になっている」かを、迷物講師の経験に基づく基準で解析してみました。

約10万人と出ました。

受験はしたけど、早々に諦め「合格ラインを調べる気もしなかった」であろう人が8万6千人はいたと見ています。

(3)


「合格ラインが気になっている」約10万人は、本試験当日夜から、予備校・講師・その他アフィリエイトで稼いでいる人のサイトにアクセスし、正解肢や合格ライン予想を見ては一喜一憂します。

下のグラフは、私が書いている「合格ライン専用ブログ」のアクセス数(頭数ではなくページビュー)なのですが、このブログは本試験前から今日(10月30日)まで検索エンジンでの順位が芳しくないサイトです。こんなサイトでも、本試験当日には1万5千のアクセスがあったのです。

合格ライン専用ブログの「親サイト」は、あらかじめ、検索エンジンで1番~3番になるよう施策してあって、現在その通りになっているのですが、検索エンジンでの順位が芳しくない専用ブログのアクセスでも、当日は1万5千のアクセスがあったということです。



(4)


検索エンジンで1番~3番になるよう施策した親サイトは、専用ブログより6倍~7倍のアクセスがありますが、本試験当日をピークに、上のグラフと同じような下降傾向を示しながら、今日に至ってます。

いずれのサイトも、本試験から10日も経過した今日のアクセスは、ピーク時の5分の1もありません。

本試験当日は、「合格ラインが気になっている」人が約10万人でも、本試験経過後10日経ってみれば、2万しか予備校・講師等のサイトにアクセスしていない、と迷物講師は解析しています。

宅建倶楽部は弱小予備校ですが、一応10万前後のアクセスを解析してますので、全国傾向と統計上は一致すると思います

なお、
本試験から10日経過後は2万しか「合格ラインが気になっている」人がいない、と思われたかもしれませんが、それは違います。

2万はページビューであり、頭数はその4分の1の5千人です (同じパソコン等から4回も見てる!)。

これにはさらに尾ひれが付いてまして、
5千人のうち甘く見ても半分の2千5百人は関係者(SEO業者・予備校・講師・その他アフィリエイトで稼いでいる人)です。

だから、本試験から10日経っても「合格ラインが気になっている」本当の受験者は全国で2千5百人しかいない、と申しあげておきます。
こんな状態が、正式発表の4日くらい前(11月下旬)まで続くのが、今年の傾向でしょう。

純粋文科系の迷物講師ですが、うちの奥さんから借りた統計ソフトを使うと、こんな弱小予備校でも、このくらいの事は解析できるのが今のデジタル社会です。
怖いですね~!

このブログを読んでいるあなたが、もし2千5百人しかいない本当の受験者だとしたら、本試験の余韻にひたるのはそろそろオシマイにして、一日も早く普段の生活に戻られますよう、強くおすすめいたします。

本試験10日後、本当の受験者の大多数は、合格ライン系・出題ミス期待系のサイトなんか、もう見てないのです!

2013年10月28日月曜日

娘が漢字検定準1級を受けてきた

宅建の次の日曜日のきのう、うちの娘が漢字検定準1級を受けてきました(受験料は宅建より安い4,000円ですが、前回の合格率は11.9パーセントとかなり厳しい試験)。

中学時代から英語に興味をもち始めた娘は、高校時代にオーストラリアに短期留学したのをステップに、外国語大学の英語科を卒業しました。
グーグルプラスのカバー写真になっているカンガルー君は、娘が撮影したものです。

反面、彼女の日本語能力は中学3年生のままでストップしてしまった状態。

3年前も、テレビで女優さんが、「空茶(からちゃ)ですみません」なんてしゃべるシーンがあったのですが、娘は即座に反応して、「お客さまにお茶碗だけ出すなんてマジ信じられない!」なんて言うので、家族全員の目が点になりました。

※ ちなみに、「空茶」とはお茶菓子を出さずに、お茶だけ飲ませること。

この大失態後、「※※ちゃんはオーストラリアからの留学生だもんね!」なんて、家族全員にからかわれてます。

我が家全員の負けず嫌いは、娘にも遺伝しているようで、ここ1~2年は一念発起し、夏目漱石はおろか古典的文章も読み漁ったようで、その勉強の成果を試すべく、いきなり準1級を受けてきたのが、きのうというわけです。

帰宅した彼女は、家族全員に出題されたばかりの準1級問題を解いてみろよ!と命じます。
仕方ないから付き合ってあげたら、
 ・ 一番成績が良かったのは、もちろん私!
 ・ 二番目が奥さん
 ・ 息子は最下位
でした。

全員が間違ったのが、「医者」の類義語を書かせる問題。
答は「杏林」なんですね。
杏林=医者だとは娘以外だれも知りませんでした。

※※大学医学部看護学科の教員をしているうちの奥さんの馬脚が現れた瞬間で、ここは結構笑えました。

そういえば、東京の三鷹市に杏林大学病院がありますが、あの杏林(きょうりん)も医者という意味だったと、きょう検索してみて初めて分かりました。

普段偉そうなこと言ってる迷物講師の国語力も、こんな程度です!

※ 参考  
kotobank 杏林




















2013年10月21日月曜日

誰でも迷物講師と電話で話せる - 本試験後について

平成25年9月24日~本試験前日の夜10時まで、匿名で「誰でも迷物講師と電話で話せる」という制度を設けてました。

この制度、本試験後も、合格発表まで休みなく続けたかったです。
でも熟慮した結果、当分の間、休止させて頂くことにしました。

抽象的な理由を言えば、本試験直後は、私のような者が電話に出ても、合格に役立たないと考えたからです。

迷物講師は、法律をやさしく教える事が仕事です。
でも、
 ・ 合格ラインを当てること
 ・ 動機が不明なかたの御質問
等に答えることについては、ただの素人に過ぎません。

それにしても、本試験前夜まで、受験者の方からはイロイロな事を教わりましたよ!
勉強の仕方・内容については偉そうに語っていたように聞こえたかもしれないですが、現在の業界に対する具体的な情報を多くのかたから教わり……本当に勉強になりました!

これからも勉強させて頂きたいので、近いうちに、匿名で「誰でも迷物講師と電話で話せる」を再開させたいです。

去年暮れの野田前首相のように、「近いうちっていつだよ?」と突っ込まれると困っちゃうのですが…。

ホントのところ、私にも分からないのです。
ブレルのは嫌いですが、一度しかない人生アドリブで生きている面もありますので…。

2013年10月18日金曜日

適度な緊張をもって、いざ出陣!

(1)大物の受験者へ


いよいよ2013年度試験です。
「この日が来るのを楽しみにしていた!」と言うアナタは大物。

(2)普通の受験者へ - その1


ほとんどの皆さまは、何となくドキドキしているのではないでしょうか?
私も皆さまと同じ心境になれるよう、毎年受験してますが、何年受験しても、本試験の時はドキドキしますね。

でも、適度の緊張は、むしろイイ事だと思って下さい。

(3)普通の受験者へ - その2


試験開始20分前くらいになると、ほとんどの人が着席します。
会場内がシーンと静まりかえって来ます。

そうすると、普段は聴こえない自分の心臓の音まで聴こえて来ます。
そのくらいの緊張は、全然心配しないで大丈夫。
ほとんどの人がそうです。

ジッと目をつぶっている人、やたらセキ払いする人、貧乏ゆすりしてる人、時間ギリギリに到着して周囲に迷惑かけてる人、まあイロイロな受験者がいます。

(4)普通の受験者へ - その3


試験開始前のこの時間は、「試験が終わってからの事」を考えるのが一番です。
今まで抑圧されていた心を解放する方向で、想像をめぐらせるのが一番のオススメであり、そういう人の合格率が高いです。

「合格したら、▼▼予備校・▲▲講師のクソ教材なんか焚き火にくべてやる!」なんかどうでしょうか?

(5)普通の受験者へ - その4


私が一番ヤバイと思うのは、会場内がシーンと静まりかえって来た時に、「落ち着こう…ムニャムニャ」・「自分は絶対に合格するんだ…ムニャムニャ」なんて、あたかも呪文のごとく唱えちゃう事です。こういう人は結構失敗しやすい。

「落ち着こう…ムニャムニャ」・「自分は絶対に合格するんだ…ムニャムニャ」は、試験開始20分前の会場内がシーンと静まりかえって来た時にするもんじゃない! と迷物講師は言ってるんです。

普段は聴こえない自分の心臓の音が聴こえてくる人は、そういう…ムニャムニャを唱えれば唱えるほど逆効果です

試験開始前のこの時間は、「試験が終わってからの事」(今まで抑圧されていた心を解放する方向)で、想像をめぐらせるのが一番のオススメで、成功率も高いと申し上げているのです。過去何千人の合格者から聞いた経験談でもあります。

これは受験者の80パーセント以上にオススメできることであり、私が毎年受験してるのも
それを毎年毎年確認するためです。単に本試験問題をもらうために受験してるんじゃないですよ!

私は、自分で買ったこともない商品を他人に紹介するアフィリエイターじゃないですから…(笑)。

(6)受験者全員へ


試験開始20分前の会場内がシーンと静まりかえって来た時、目が疲れそうな予感がする人は、目薬をさすと効果的です。

自宅から、香水等好きなニオイを染み込ませた小さ目の濡れタオルを持参して、この時間に「プルプルプル」と顔を拭くのも効果的です。

この濡れタオルは、途中「なかだるみ現象」を感じた時に、堂々と取り出して、再び「プルプルプル」と顔を拭くと、気分一新を図れます。

私は毎年、机の上に堂々と濡れタオルを出しっぱなしにして、時々「プルプルプル」とやってますが、ただの一度も監督員から咎められたことはないです。
コツは堂々とやること。コソコソはいけません!

上の話は有名になると、将来禁止されるかもしれないので、他言無用!(笑)

さあ!
適度な緊張をもって、いざ出陣!
行ってらっしゃ~い!

※ 関連記事
平成24年度受験に際してのハナムケ


宅建試験「マークシート」の裏話

(1)マークシートの試験なのに発表までに1ヶ月半もかかる


平成25年度の宅建試験は10月20日(日)に行われ、12月4日(水)に合格が発表されます。

宅建は四肢択一のマークシート方式の試験なのに、発表までに1ヶ月半もかかる計算になりますね。

(2)マークシート読取機の性能


解答が記入されたマークシートは、全国から一箇所(某所)に集められます。

下の写真は、千葉県の某試験会場から皆さまの運命を乗せたマークシートを某所に運ぶための自動車です。
現金輸送車並みの車ですね。この車の他に伴走車(セダン)が2台付いて行きました。




集められたマークシートは、まず機械にかけて採点されます。
この機械を「マークシート読取機」または「マークシートリーダー」と言います。

現在のマークシート読取機は、かなり性能が向上しています。
受験者が正解肢「3」をマークしたのにバツにされることは99.9999パーセントない、と言っていいでしょう。

マークシート読取機を取り扱う職員が、不注意でマークシートを斜めに差し込んでも、それを感知して正常に読み取れる仕掛けまで付いています。

機械の性能は良くても、マークする受験者側の不注意で採点が渋滞することは、案外多いようです。

典型的には「ダブルマーク」といって、2箇所以上にマークした場合ですね。
正解肢は一つしかないので、ダブルマークの答案は当然機械が感知してはじき出します。

マークし直した場合に問題が生じることもあります。
受験者が正解肢の「3」をマークしたけれど、その前にマークしていた番号の消し方が不完全だった場合です。

現在のマークシート読取機は、最低でも、黒の濃淡を最高128段階に調節して読取れる性能を有していますが、消しゴムのかすが静電気によって付着していたような場合は、ダブルマークとしてはじき出されることもあります。

機械は、しょせん人間が作ったものだから、人間が予想しない事態にはお手上げです。
こびり付いていた「鼻くそ」を感知した、なんていう笑い話まであります。
 

(3)国家試験の採点には、血も涙もある!


ここで皆さまには、国家試験の採点には「血も涙もある!」ということを是非理解して頂きたいと思います。

これは、マークシートなどなかった時代からの、わが国の良き伝統です。
どんな国家試験でも、受験者は人生を切り売りして受けるわけだし、国家は1点でも余計に得点した者を欲しいわけです。

だから、機械がはじき出した答案は、最終的には人間が見て判断することになっています。

これは大学入試センター試験などでも同じです。

いわゆる常識で判断して、正解肢の「3」にマークしたということが分かれば、正解にしてくれます。

状況証拠を1つあげておきましょう。
それは、発表までに1ヵ月半もかかる事実です。

宅建の合格点は、私の調査では、毎年11月中旬に決定されますが、それにしても試験日から4週間は経過しています。

マークシート読取機は、最低でも、1分間にA4サイズの答案を80枚採点できるのが現在の性能です。

1時間で4千8百枚、8時間で3万8千4百枚です。
平成25年度の受験者は19万1千人と推定されるので、読取機が1台しかなかったとしても、5日もあれば機械採点は終るはずです。

試験実施機関の不動産適正取引推進機構は、最近は「大学入試センター並みの機械」で採点している様子が無きにしもあらず…。

これだと機械採点は1日で終わっちゃうでしょう。
念のために二度機械にかけたとしても、2日で終わりですね。

残りの時間は、人間が見て判断する時間に充てられていると思いませんか?
 

(4)良くある質問


質問 - その1


マークする筆記具は、「BかHBの鉛筆又はシャープペンシル」が指定されていますが、それ以外ではダメですか?

芯の硬さは関係ありません。マークシート読取機の性能は、 最低でも、黒の濃淡を最高128段階に調節して読み取れるので、普通に使っている硬さであれば気にしないことです。

まあ常識的には2Bから2Hの間でしょうか。 私は2Bを使っています。
当然ながら、鉛筆はトンボがいいか三菱がいいかも関係ないです(笑)。

なお最近では、マークシート用の鉛筆やシャープペンシルも売っていますね!

質問 - その2   


マークはワクの中をきれいに塗りつぶさなければダメですか? 

きれいに塗り絵するのは時間の無駄です。
1ミリくらいはみ出しても問題ありません。

逆に、ワクの直径より1ミリくらい小さいマークでも大丈夫です。
これは過去の宅建倶楽部の毎年の合格者の証言からも、間違いありません。

マークシート読取機は、機械のガタ付きを考慮して、上下・左右の幅を相当ゆるやかに設定しています。
解答用紙の注意書きを読むと、きれいに塗り絵しなければダメだと思わされますが、そんなに神経質になることは無いです。
 

質問 - その3


黒のボールペンでマークしたらどうなりますか? 

マークシート読取機の設定にもよりますが、宅建試験の場合は、機械が感知してはじき出されると思ってください。

その後人間が見て0点になります。

これは「完全に条件違反だから」です。
「鉛筆又はシャープペンシル」での記入は絶対条件なのです。

厳密に解釈すれば、「BかHB」も条件ですが、「BかHB」の部分は人が見なければ判断できません。そんなことしてたらマークシート方式が無意味になります。

したがって、鉛筆又はシャープペンシルで書くことだけが、マークシート方式の国家試験の隠れた条件になっています。

この点については、実験したことがあります。
私より実力があるかもしれない(?)スタッフにボールペンでマークさせてみたら、見事桜が散りました。

(5)余談


上の方に載せたマークシートを某所に運ぶための自動車の写真ですが、バイク乗りの迷物講師が、こんなの尾行するのは朝飯前でした…。でもこの写真は、今から8年前の平成17年度本試験のものです。

国交省はおろか、いかなる新聞社・出版社・大手予備校等とも利害関係のない私ですが、そこはバランス感覚で、最近の鮮明な写真は掲載しない事にしました。

2013年10月17日木曜日

インフルエンザの予防接種を受けてきた

市(千葉県船橋市)から案内が来ていたので、某医療機関でインフルエンザの予防接種を受けて来ました(自己負担金は千円)。

馬鹿は風邪を引かない!」という言い伝えがありますが、私は50年以上、寝込むような風邪を引いた記憶がないです。インフルエンザの予防接種を受けたのも、大人になって初めてです。そろそろ齢なので用心のため受けて来ました。

ウイルス系の病気にやられたのは、25年くらい前の、某大手予備校宅建非常勤講師時代に「風疹」に罹ったくらいかな? あの時は、妊婦さんの受講者にうつったら大変! という事で「1週間の出勤停止処分」をくらいました。さすが「当時の」大手予備校はしっかりしてました。

私のような独立系宅建講師は、純粋人気商売なので、「体だけが資本」。
ついでに血圧を測ってきたら、正常も正常、20代の頃と全然変わっていませんでした。
脈拍数が高めなのは、病院の駐車場から小走りしたため。本試験直前の運動不足のせいです。




インフルエンザの予防接種を受けに行っていた間、サポート電話が繋がらなかったことをお詫び致します。最近病院内での携帯使用がうるさいので、今日の18時~20時の間、無料のやつも有料のやつも電源を切っていました。



2013年10月15日火曜日

わが国の不動産業者が双方代理する不思議

前回は、「わが国の広告代理店が双方代理する不思議」という、今年の宅建合格には全然寄与しない与太話をしました。

今回はその続編という事で、休憩時間に気楽に読んで頂ければと思います。

(1)民法の定め


民法108条は、「同一の法律行為については、…(中略)…当事者双方の代理人となることはできない。ただし、…(中略)…本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない」と書いてあります。これが民法の双方代理の定めです。
民法108条の条文

だから、わが国での双方代理は、
(原則)…禁止
(例外)…本人があらかじめ許諾してればOK
となります。

(2)不動産業の不思議


迷物不動産(架空)をはじめとする不動産業者は、ほぼ100パーセント、「本人があらかじめ許諾してれば双方代理もOK」、という例外規定で商売してます。




この図の
 ・ 本人(売主) … 築30年の甲マンション303号室の売主 = 鈴木さん 
 ・ 本人(買主) … 築30年の甲マンション303号室の買主 = 田中さん
だと思って下さい。

この場合、わが国ではほぼ100パーセント、迷物不動産なら迷物不動産という同じ不動産業者が、鈴木さん(303号室の売主)と田中さん(303号室の買主)の双方から許諾を受けて代理人となって代理契約を実行しています。

本人双方から許諾を受けているんだから、宅建試験の解答としては、この双方代理は合法です。

ところで迷物不動産は、日本中にいる宅地建物の売主や、日本中にいる宅地建物の買主と、それぞれの本人から許諾を受けて双方代理することが許されています。これは迷物不動産以外の不動産業者も知事免許・大臣免許を問わず全部同じであり、それが現在の日本の法律です。

ということは、迷物不動産のサジ加減次第で、鈴木さん(303号室の売主)に有利な代理を行えるし、田中さん(303号室の買主)に不利な代理を行うことも出来る、ということになってしまうのです。

例えば、鈴木さん(303号室の売主)が迷物不動産と長い付き合いのあるお得意のオーナーさんなら、そのマンションの床下スラブに埋設されている配水管の水漏れを田中さん(303号室の買主)に隠して売ってしまったとしても、現在の区分所有法をはじめマンション関連の法令・判例では、迷物不動産の鈴木さん(303号室の売主)に対する有利なサジ加減を糾弾することは、まず不可能です。

まさに、わが国の法令が合法としている「本人があらかじめ許諾してれば双方代理もOK」という民法108条の例外規定では、このような「不動産業者のサジ加減次第」を防げていないのです。

アメリカではそんな事は普通ないです。
 ・ 本人(売主) … 築30年の甲マンション303号室の売主 = ブラウンさん 
 ・ 本人(買主) … 築30年の甲マンション303号室の買主 = オスカーさん
を、どこかの不動産業者が双方代理することは原則違法とされています。

アメリカでは「不動産業者のサジ加減次第を防止するシステム」が、何十年も前から確立しています。
売主(ブラウン)さんの代理人はA不動産、買主(オスカー)さんの代理人はB不動産、というようにちゃんと分離されているのです。

TPPが本格的にやってくると、おそらくアメリカ標準に直すことを余儀なくされ、不動産業者の「双方代理を利用した商売」の時代は終焉を迎えるかもしれないことを、これから不動産業界で働こうとしているかたは知っておくべきでしょう。「双方媒介」についても同じです。

(3)余談


昭和40年代に大量建築された古いマンションが建て替え時期を迎えつつある今、マンションの床下スラブに埋設されている配水管の水漏れは、誰が責任を負うか? という事が重大な社会問題になりつつあります。
国交省・管理組合等は「火消し」にやっきになってますが…

その配水管が専有部分と認定されれば、鈴木さんか田中さん(303号室の売主か買主)が責任を負います。
その配水管が共用部分と認定されれば、他の共有者全員が責任を負います。
最高裁判例も出てますが、この記事は与太話なので、それには触れません。

こんな事、素人ばかりじゃなく、宅建受験者の皆さまも全然分かりませんよね?

アメリカのように、不動産業者が双方代理することが原則違法となれば、売主(ブラウン)さんの代理人であるA不動産も、買主(オスカー)さんの代理人であるB不動産も、受任義務違反を追及されないように、配水管の水漏れの危険性に至るまで綿密に調査すると聞いています。特に古いマンションでは…。

わが国の広告代理店が双方代理する不思議

(1)民法の定め


民法108条は、「同一の法律行為については、…(中略)…当事者双方の代理人となることはできない。ただし、…(中略)…本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない」と書いてあります。これが民法の双方代理の定めです。
民法108条の条文

だから、わが国での双方代理は、
(原則)…禁止
(例外)…本人があらかじめ許諾してればOK
となります。

きょうの記事は、皆さまに法律の講義をするのが目的じゃない与太話なので、休憩時間に気楽に読んで頂ければと思います。

(2)広告代理店の不思議


電通・博報堂をはじめとする広告代理店は、100パーセント、「本人があらかじめ許諾してれば双方代理もOK」、という例外規定で商売してます。



   

この図の
 ・ 本人(売主) … 日産自動車=テレビ広告の売主 
 ・ 本人(買主) … テレビ朝日 =テレビ広告の買主
だと思って下さい。

この場合、わが国では100パーセント、電通なら電通という同じ広告代理店が、日産自動車(テレビ広告の売主)とテレビ朝日(テレビ広告の買主)の双方から許諾を受けて代理人となって代理契約を実行しています。

本人双方から許諾を受けているんだから問題ないじゃないか、と思われるかもしれませんが、ちょっと違います。

電通は、トヨタ・ホンダ・マツダ等の他の自動車会社(テレビ広告の売主)や、日本テレビ・TBS・フジテレビ等の他のテレビ局(テレビ広告の買主)とも、それぞれの関係各社から許諾を受けて双方代理しているのです。これは博報堂以下の広告代理店も全部同じです。

ということは、電通・博報堂等の広告代理店のサジ加減次第で、日産に有利な広告も打てるし、マツダの広告料だけを吹っかけることも出来る、ということになってしまうのです。

そして事実、そのようなヤクザな情報が、船橋の片田舎に住んでいる私の元にも入ってきます。

アメリカではそんな事ないです。
 ・ 本人(売主) … フォード=テレビ広告の売主 
 ・ 本人(買主) … CNN  =テレビ広告の買主
を、どこかの広告代理店が双方代理することは絶対に無いです。

広告代理店のサジ加減次第を防止するシステム」が、何十年も前から確立しています。
テレビ広告の売主(フォード)の代理人はAエージェンシー、テレビ広告の買主(CNN)の代理人はBエージェンシー、というようにちゃんと分離されているのです。

TPPが本格的にやってくると、おそらくアメリカ標準に直すことを余儀なくされ、広告代理店の「双方代理を利用したボロ儲け・ヤクザ商売」の時代は終焉を迎えることでしょう。

(3)余談


船橋の片田舎に住んでいる私の元にこんなヤクザな情報が入ってくるのは、私の身内が大手広告代理店で飯を食わせてもらっているからなのですが、年収数千万円の彼は、いわゆる逃げ切り世代なので、「もういいかっ!」って感じで書いたのが、今日の記事です。

今年の宅建合格には全然寄与しない、与太話でした。

2013年10月14日月曜日

アプリ作成者の悲惨

わが国では、アップルストアだけで月に2万本以上のアプリが登場し、その9割以上がほとんどダウンロードされないまま消えて行くと言われます。

アプリ作成者の悲惨です!
作成者はどんなに悲惨でも、アップルストアはニコニコ!

なぜ、こんな事が起きるのか?
「それが資本主義」だからです。

なぜ資本主義だと、こんな事が起きるのか?
「ビジネス書を読み過ぎる」からです。

なぜビジネス書を読み過ぎると、こんな事が起きるのか?
「それはね、………」だからです。

飯が食える人は、上の「………」で飯を食っているので、普通は他人に「………」を教えることは
ないでしょう。

ここが資本主義の面白い所だ! なんて極めて少数者を相手に話すことがある最近の迷物講師です。

2013年10月13日日曜日

迷物

今日のお題「迷物」という日本語スラングは、わが国を代表する国語辞典(広辞苑)には載ってません。
「めいぶつ」は「名物」しか掲載されてないです。

でも、グーグルの辞書には載ってます。
以前はグーグルでも、「迷」と「物」が分けて認識されてましたが、現在は「迷物」が一語としてチャントと認識されます。

その功績は、私にあるのかも…。
ちなみに、グーグルの辞書に「宅建」はなく、「宅」と「建」が分けて認識されるのです。
お馬鹿さんのグーグルは、関係者の間では超有名な「宅建」という日本語スラングをまだ知らないという事ですね。
もしかしたらグーグル上、「宅建」より「迷物」の方が重要視されてるのかも (ガッハッハ)!

※ 参考
グーグルでの「迷物」の検索結果

なんてクダラナイ自慢してますが、いよいよ来週の日曜が待ちに待った本試験日!
今さらガタガタ言っても逆効果の危険性大なので、試験が終わるまで、勉強法的な事書くのはやめようと思ってる、1週間前の朝でした。

2013年10月9日水曜日

詰め込み勉強について

更新:平成28年10月13日

私は常に、自分の見聞きしたもの、経験したものを元に情報を発信してます。
またその情報は、受け手の「8割に役に立つか」を基準に発しています。

以上を前提に、きょうは詰め込み勉強」(≒大量の丸暗記)について、思うところを述べます。

(1)原則論 - 8割以上の学習者に妥当


私は、詰め込み勉強を否定する講師じゃないです。
むしろ、詰め込めれば大したもんだ!と思ってます。

どんな学校でも、詰め込み勉強を正面から肯定する先生はいません。
その理由を聞くと、詰め込み勉強には、
 ・ 応用が効かなくなる
 ・ 積極性が育たない
 ・ すぐ忘れる
等の弊害があるからだと言います。

今の教育で、上のような弊害が生じている点については、私も同感です。

しかし、
 ・ 応用が効かなくなる
 ・ 積極性が育たない
 ・ すぐ忘れる
等の弊害を生じさせている犯人が果たして「詰め込み勉強」か?、となると私は大いに疑問を感じます。

私は、
 ・ 応用が効かなくなる
 ・ 積極性が育たない
 ・ すぐ忘れる
のは、詰め込み勉強が犯人なのではなく、8割以上の学習者の詰め込めていない現実そのものだ、と考えています。

その意味で私は、詰め込み勉強を否定する講師じゃなく、むしろ、「詰め込めれば大したもんだ!」と思っているワケです。

(2)例外論 - 2割未満の学習者に妥当


8割以上の学習者に「詰め込めていない現実」が有るとしても、残り2割未満の学習者には詰め込めている現実が有ります。
これは長年宅建講師をやってきた経験値とも合致します。また、大学の教員をやっているうちの奥さんとの共通認識でも有ります。

そういう2割未満の少数者には、こちらが「ガンガン詰め込んでも」、
 ・ 応用が効く
 ・ 積極性が育つ
 ・ すぐには忘れない
という好結果をもたらしてくれます。

なぜそうなるか?

それは勉強というのは、どんな勉強でも、自分がするものだからです。
すべての教材(講師・テキスト・音声教材・動画)は、学習者の「お手伝いさん」に過ぎません。

どんな勉強でも、自分がするものなので、学習者自身の認知構造(過去から積み上げられてきた知識)の違いが、
 ・ 応用が効く
 ・ 積極性が育つ
 ・ すぐには忘れない
という好結果をもらすかどうかの、最大のポイントになります。

認知構造(過去から積み上げられてきた知識)という単語は、教育心理学的な専門用語なのですが、こんな例をあげると一般の皆さまにもお分かり頂けるかもしれません。

いま皆さまが、高級外車ベンツの新車カタログを見ているとします。

自動車なんかには興味がなく、運転免許さえ持っていない人には、その新車カタログからは、ベンツに関する情報は全然インプットされないでしょう。

デザイン関係の仕事をしてきた人には、その新車カタログからは、ベンツのデザインに関する情報がインプットされやすいでしょう。

自動者関係の仕事をしてきた人には、その新車カタログからは、ベンツのメカニックや装備に関する情報がインプットされやすいでしょう。

このように、同じベンツの新車カタログなのに、そこから得られる情報が違ってくるのを、認知構造の違いというのです。

ま、認知構造の違いによって、好結果をもたらす学習者は、宅建や大学の勉強では2割未満の少数者に過ぎないという事です。

残り8割以上の多数者は、認知構造(過去から積み上げられてきた知識)が宅建試験の出題科目と噛み合わないために、「詰め込めていない現実」にさらされていて、結果、
 ・ 応用が効かなくなる
 ・ 積極性が育たない
 ・ すぐ忘れる
という悲惨を突きつけられる、という事です。

(3)打開策


(イ)2割未満の学習者に妥当


御自分の認知構造(過去から積み上げられてきた知識)が、宅建試験の出題科目と噛み合うと感じるかたは、ガンガン詰め込んで下さい。

まだ余裕がある時期でも直前期でも、「ガンガン詰め込んで」下さい。

私はこのタイプでした。

(ロ)8割以上の学習者に妥当


現時点で、御自分の認知構造(過去から積み上げられてきた知識)が、宅建試験の出題科目とどうも噛み合わないと感じるかたは、ただの1時間も詰め込もうと考えちゃ絶対にダメです。

「詰め込もう」と考えれば考えるほど、本試験では、
 ・ 応用が効かなくなる
 ・ 受け身思考で撃沈
 ・ すぐ忘れる恐怖を本試験会場まで持ち込む
等の弊害が出やすいです。

そうじゃなく、今まで勉強してきた知識が少なくてもいいから、それらを理解しようと努力して下さい。
8割以上の学習者に妥当するキーワードは、理解です!

御自分の過去から積み上げてきた知識(認知構造)が、宅建試験の出題科目と噛み合うと少しでも感じられるように、自分勝手なデタラメなイメージでいいので、理解するようにするんです。

民法の抵当権を勉強するんだったら、抵当権は金貸しに配慮した制度なので、御自分が嫌いな銀行の担当者を抵当権者としてイメージし、貸しはがしされる隣の好きなおじさん(抵当権設定者)をかわいそうな人に仕立てて、物語を作りながら勉強するんです。

これが「理解」です。

この物語は、独学でやるなら、本当に自分勝手なデタラメなイメージでいいんです!

2013年10月8日火曜日

通信教育業者の新コスト・カット法

人は誰でも、自分の見聞きしたもの、経験したものでしか物を語れません。

そこで今回は、自分自身もそうである宅建の通信教育業者に限定して、彼らが現在、どのようなコスト・カット法を新たに編み出しているか? について語ります。

(1)旧コスト・カット法


※ 参考
会計学の大原則は、 売上 - 費用 = 利益 です。

デフレから脱却したとは言えない現状では、「費用を抑える」(つまりコスト・カットする)事でしか、利益を出せません。売上を増やす事で利益を出すのは、まず不可能です。

この場合、人件費を削るのは、相手(従業員)が人間であることから、社会的な批判も多く、限界になってます。

人件費の削減は、もはや古いコスト・カット法なのです。

(2)新コスト・カット法


されば、社会的批判のないコスト・カット法を編み出すのが急務であり、それを編み出せなければ通信教育業界では生き残っていけないと経営者が考えるのは、けだし当然なのかも…。

社会的批判のないコスト・カット法 - その1


ここ数年目立ってきたのが、「目に見える教材の量を減らす」コスト・カット法です。
このような新コスト・カット法を採用する所は、例外なく、「こんな薄いテキストだからこそ合格しやすいのです!」 みたいな宣伝をします。

でも、宅建のテキストは厚い方が良いと思っている受験者も相当いるみたいなので、「目に見える教材の量を減らす」コスト・カット法が成功するかは未知数です。


社会的批判のないコスト・カット法 - その2


能力のある経営者は、「目に見える教材の量を減らす」コスト・カット法が失敗に終わった時の保険を、すでに掛けています。

その保険とは、「目に見えない教材を自動化する」コスト・カット法です。

通信教育で一番手間が掛かるのは、受講者の質問に対する回答作業ですが、その回答作業は第三者の目には決して見えません。
そんなのは、受講者と回答者の二人だけにしか分からないのです。

どうせ受講者は法律の素人なので、適当にあしらっちゃえば、社会的に批判されることもないだろうという考えが、経営者を誘惑します。

それならこの回答作業を、「自動化してしまおう」となります。

つまり、テキスト40ページ3行目に関する質問には「こういう回答」、テキスト154ページ15行目に関する質問には「こういう回答」というように、コンピュータに覚えさせておき、質問があるごとに、金太郎飴回答(同じ回答)を送っておけば、だいぶコスト・カットになるじゃないか、という悪魔のささやきです。

関係者の間では、以前はeラーニング教材がこの「自動化してしまおう式」コスト・カット法を使っていることで有名でした。

でも今は、受講者一人一人と講師との人間的なコミュニケーションを宣伝している通信教育業者にも広く取り入れられています。

今回の記事は、ネット隆盛以前に"一生の蓄えを作った"ので、費用なんか何も抑える必要がない迷物講師だからこそ書けた、と思って下さると幸いです。

宅建のテキストは厚い方が良い

更新:平成25年11月7日


(1)テキストは、薄い方が良いか厚い方が良いか


宅建倶楽部の別ページに、 参考書は薄い方が良いか厚い方が良いか というのが有ります。

そこでは、「薄い方が良い派」と「厚い方が良い派」の【理由】と【反論】をそれぞれあげるにとどめ、あえて、私の見解を述べるのを避けました。

でも今日は、私の見解を明確にします。
教材(無料・有料)の"殺し文句"になるからです。 

(2)テキストは厚い方が良い!


これが私の結論です。

(3)私の結論の根拠を示す実験結果


テキストは厚い方が良い!ということを、ここで学問的に根拠づけると長文になっちゃうので、皆さまが直感的に分かる実験結果を示してみたいと思います。

実験結果 - その1


(テキスト1)
足の短い男が、ハサミを買った。 [句読点を入れて15文字]
(テキスト2)
足の短い男が、ズボンを詰めるために、ハサミを買った。 [句読点を入れて25文字]

この記事をご覧の皆さまのほとんどが、文字数が多い(テキスト2)の方が覚えやすい! と感じたでしょ?
宅建なんて丸暗記だと豪語する人も…。

これは、「文字数が少なければ覚えやすい」という常識をくつがえす実験として有名なものです。アメリカの心理学者ジョン・ブランスフォードの実験っていうやつです。
丸暗記するにしても、少しでも物語性が強い方が覚えやすかったというワケ…。

物語性が弱いと、「ハサミを買った」は覚えていたとしても、時間の経過とともに誰が買ったかは忘れやすいです。そこで、「ズボンを詰めるために」という文章を差し込んで覚えさせれば、「足の短い男」が思い出しやすくなるというワケ…。

実験結果 - その2


(テキスト3)
BNPRULDOEAKXVSTFQMZIVWJGF [25文字]
(テキスト4)
BNPRULDOEAKXVST [15文字]

今度は皆さま全員が、文字数が少ない(テキスト4)の方が覚えやすい! と感じたでしょ?

この実験では、「文字数が少なければ覚えやすい」という常識が、当てはまります。

実験結果 - その1とその2の違い


実験結果その1 … 「文字数が少なければ覚えやすい」という常識が、くつがえりました。
実験結果その2 … 「文字数が少なければ覚えやすい」という常識が、当てはまりました。

その違いは何なのでしょうかね?

薄々気づいているかたも多いでしょうが、

実験結果その1で覚える対象 … 「意味の有るもの」
実験結果その2で覚える対象 … 「意味の無いもの」

の違いなんですね。

宅建なんて丸暗記だと豪語する人も、覚える対象が法律という意味の有るものであることを否定することはできないでしょう。だって、ゴロ合わせするのは「意味の無いもの」を「意味の有るもの」に変換する作業ですもんね。

かくして私は、宅建のテキストは厚い方が良いと主張するのです。

なお今までに書いてきた事は、音声CDや動画についても言えます。
覚える対象が法律という「意味の有るもの」である以上、薄っぺらな音声や動画よりも、覚えやすいからです。

(4)例外


「宅建のテキストは厚い方が良い」と主張しましたが、ただ厚ければ良いというわけじゃないです。

 ・ 記述内容がただ詳しいだけで脈絡(つながり)が無いもの
 ・ 無関係な記述が延々とされているもの

で勉強するくらいなら、薄いテキストで勉強した方がマシです。
これは、音声CDや動画についても同じです。

※ 関連記事
ダメな宅建講師


(5)最近の予備校・講師が仕掛ける落し穴


利益が出なければ企業は潰れるので、利益が出ているかは、
 ・ 売上 - 費用 = 利益
という式で計算されます(これ会計学の大原則!)。

この式からは、次の二つが導き出されます。
  利益を増やすには、売上を増やす。
  利益を増やすには、費用を抑える。
この二つ以外に、利益を増やす方法は絶対に無いです。

皆さまご存知の通り、デフレから脱却したとは言えない現状では、の方法で利益を増やすのは困難なので、の方法で利益を増やそうとしている予備校等が、ほぼ100パーセントです。

現状、どこの予備校等も「費用を抑える」ことでしか、利益を出せないんですね。

そうなると、もし皆さまが予備校等の経営者だと仮定したら、利益を出すために、何をしますか?

第一に、人件費という「費用を削りたい」と考えるでしょう。
つぎに、 教材費という「費用も削りたい」と考えるのではないでしょうか?

※ 関連記事
カモにされないための会計学

最近ネットを徘徊していると、こんな薄いテキストだからこそ合格しやすい! みたいなチョット首をかしげたくなる宣伝が目立つようになってきました。

私は、自分が業界人でありながら、予備校等のいろいろな物言いに振り回されちゃう皆さまが、かわいそうになっちゃいます。

 ・ アメリカの心理学者の実験結果 (宅建テキストは厚い方が良い!)
     ↓
 ・ 記述内容がただ詳しいだけで脈絡が無いもの (宅建テキストは薄い方がマシ!)
     ↓
 ・ 予備校側の費用を抑えたい宣伝 (宅建テキストは薄い方が良い!)

この三つの論理に振り回されちゃう皆さまが、ホントかわいそう!

全然費用を抑える必要がない迷物講師だからこそ、書けることだと思いませんか?

2013年10月6日日曜日

実質的な理由を探る勉強をしよう

(1)イントロ


理由のない結論は無い!

私は学校の先生や親にそう言われて育ち、これは、現代科学が教えるところでも有ります。
ここまでで異論のあるかたは、いないと思います。

ところで、理由には、
 ・ 形式的な理由
 ・ 実質的な理由
があり、日本人の8割が、形式的な理由で満足しているように思えてなりません。
何事につけても…。

今回は、そのあたりにメスを入れつつ、短期合格につなげていけたらいいな、と考えています。

(2)問題 - その1


(問題)
美輪明宏は女性である。

(解説)
美輪明宏は男性である。
したがって、本問は誤りである。
  
この解説は、
【理由】
… 美輪明宏は男性である。
【結論】
… したがって、本問は誤りである。

というスタイルですが、上のような理由を「形式的な理由」といいます。
なぜ、美輪明宏が男性かについて、実質的な事に全然触れていないからです。

何事につけても、このような「形式的な理由」で満足していたら、人生、本当につまらないと思います。
こういうのに満足してしまうようじゃ、政府のウソはおろか週刊誌のウソさえ見破れません。
ウソが見破れない人は、一生誰かにミツグことにもなりかねません。
これじゃ、一度しかない人生モッタイないです。

(3)問題 - その1 - 迷物講師の解説


私なら、この問題に対しては、【実質的な理由】を加えますね。
下のような感じです。

(問題)
美輪明宏は女性である。

(解説)
【実質的な理由】
… 美輪明宏(本名:丸山明宏)の戸籍を調べたら、男性である旨の記載があった。
また、美輪明宏の出身校国立音楽大学附属高校の後輩A氏(迷物講師の友人)は、男性である旨の証言をしている。
【結論】
… したがって、本問は誤りである。

上の【実質的な理由】には、なぜ、美輪明宏が男性かについて、実質的な事にちゃんと触れています。

(4)問題 - その2


(問題)
宅建業者Aは、物件の買主が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。Aは、宅建業法に違反する。[平成24年度問41事例ウ改題]

(解説)
売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。
したがって、本問は誤りである。
  
この解説は、
【理由】
… 売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。
【結論】
… したがって、本問は誤りである。

というスタイルですが、この理由も美輪明宏の問題と同じで、「形式的な理由」ですね。
なぜ、代金を引き下げて契約の締結を誘引することが宅建業法に違反しないかについて、実質的な事に全然触れていないからです。

わが宅建試験業界の教材って、残念ながら、こういう「形式的な理由」にしか触れていないものって、結構多いんですよ。本もCDも動画も。

皆さまは、このような「形式的な理由」で満足しますか?
こういうのに満足してしまうようじゃ、予備校の大げさな宣伝はおろか親切そうに近づいてくる関係者の甘い言葉にさえ乗せられやすいです。
これじゃ、大切な時間を切りさいての苦労がモッタイないですよね。

※ 関連記事 宅建の過去問解説の不思議


(5)問題 - その2 - 迷物講師の解説


私なら、この問題に対しても、【実質的な理由】を加えますね。
下のような感じです。

(問題)
宅建業者Aは、物件の買主が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。Aは、宅建業法に違反する。[平成24年度問41事例ウ改題]

(解説)
【実質的な理由】
… 本問は、「手付貸与等による契約締結の誘引禁止」規定に違反するように見えるが、チョット違う。手付貸与等による契約締結の誘引は、お客さんに、宅建業者に対する「借金が残る」から禁止されるのだ。しかし本問は、売買代金を引き下げて、契約の締結を誘引したに過ぎず、これは単なる値引きであり、お客さんに、宅建業者に対する「借金など残らない」ので、禁止する理由はない。
【結論】 
… したがって、本問は誤りである。

上の【実質的な理由】には、なぜ、代金を引き下げて契約の締結を誘引することが宅建業法に違反しないかについて、実質的な事にちゃんと触れています。

そうです。
代金を引き下げて契約の締結を誘引することが宅建業法に違反しないのは、お客さんに、宅建業者に対する「借金など残らない」からです。こんなのは単なる値引きです。宅建業法は、お客さんに「借金が残る」スタイルの契約締結の誘引(誘い込み) = 典型:「手付貸してあげるから早くハンコ押して」 = だけを禁止しているんですね。

お客さんが、「手付貸してあげるから早くハンコ押して」っていう悪徳業者の誘いに乗ったら、結構ヤバイことになります。後で良く考えて、その物件をクーリング・オフ出来たとしても、業者から借りた手付金相当額は民法の金銭消費貸借契約上の債務なので、その分の借金は残り続けることになります。

そういう悲惨な事が起きないように宅建業法が用意した制度が、どんな参考書にも書いてある「手付貸与等による契約締結の誘引禁止」の規定なんですね。

(6)結論


実質的な理由を探る勉強の大切さを理解して頂けたら、うれしいです。

せっかくのチャンスなので、宅建試験でこういう実質的な理由を探る訓練をしておくと、これからの人生、もっともっと面白くなりますよ!

実質的な理由を探るクセが付くと、宅建に短期合格しやすいのはもちろん、それを超えた人生の面白さを皆さまにもたらしてくれるかも…です!

2013年10月5日土曜日

借地借家法の基本

直前期になっても、借地借家法に自信が持てないかたが案外いらっしゃるようですね。
一般受験者を対象にした電話相談で、改めて感じました。

そこで今回は、間に合う人が10名でもいいから出てくれる事を期待して、
 ・ すべての法律の『根幹』(原則) … その条文が作られた背景・理由
 ・ すべての法律の『枝葉』(例外) … 『根幹』の逆転部分
という観点から、借地借家法の基本を書いてみます。

なお、私が上の観点を持ち出した理由が分からないかたは、先に、前回の記事を読んでみて下さい。


(1)実は、借地借家法全部が『枝葉』(例外)である


迷物講師が「借地借家法全部が『枝葉』(例外)である」なんて悪口言うなら、皆さまは、「そんなら、借地借家法の『根幹』は何だよ!教えてみろ!」と思うでしょ?

じゃ、教えてやるよ、良く聞いておけ!(笑)

借地借家法の『根幹』(原則)は、民法(明治29年4月27日法律第89号)にあります。
民法が作られた背景・理由は、「全国民の自由と平等を守る」です。

その歴史的背景は、1789年のフランス革命にあったと学者は言います。
封建時代の制限だらけの社会(不自由と不平等の社会)を革命によって変えたのですから、民法が作られた背景・理由が「全国民の自由と平等を守る」になったのは、理にかなっています。

やがて時代は20世紀になります。
現在のドイツの中にワイマール共和国というラント(小国)があって、ワイマール憲法というのが1919年に制定されました。

このワイマール憲法が、世界で初めて社会権という権利を定めました。

近代社会の『根幹』(原則)が、「全国民の自由と平等を守る」ことだと声高に叫んでみても、良く考えてみると、「自由と平等は矛盾する言葉」だとワイマールさんは気づいたのです。

だって、自由を無制限に認めると、金持ちはさらに金持ちになれます。
逆に、貧乏人はいつまでも貧乏のままだから、不平等が助長されちゃいますもんね。

そんなワケで、自由もいいけど、平等との調和を図るために、貧乏人にも配慮しようよ!となったのです。簡単に言えば、これが社会権です。

ちょっと遅れてわが国でも、社会権的な発想を取り入れる法律が出来ました。
時あたかも大正デモクラシーの頃です。中学か高校で習いましたよね。

その法律が、
 ・ 旧借地法(大正10年4月8日法律第49号)
 ・ 旧借家法(大正10年4月8日法律第50号)
です。この2本の法律が、平成3年に1本に統合されて(平成3年10月4日法律第90号)、いま皆さまが勉強している借地借家法になりました。

以上をまとめると、
 ・ 借地借家法の『根幹』(原則) … 全国民の自由と平等を守る  (民法の条文)
 ・ 借地借家法の『枝葉』(例外) … 貧乏人にも配慮しようよ!(借地借家法の全条文)
となります。

つまり、民法が作られた背景・理由である「全国民の自由と平等を守る」は、自由もいいけど、平等との調和を図るために、貧乏人にも配慮しようよ!という借地借家法によって、『根幹』が逆転してしまったのです。


(2)貧乏人にも配慮しようよ! の意味 


借地借家法では、土地を借りる人・建物を借りる人は貧乏人、逆に、土地を貸す人・建物を貸す人は金持ちです。

現実社会では完全には当てはまりませんが、借地借家法では、
 ・ 「借りる人=貧乏人」
 ・ 「貸 す 人=金持ち」
とシンプルに考えないとダメです。

借地借家法は、貸す人(金持ち)よりも借りる人(貧乏人)に配慮する法律です。


(3)貧乏人への配慮のしかた


借地借家法が貧乏人に配慮する法律だとは言っても、どんな場合でも貧乏人を助けてくれるわけじゃないです。

例えば、もともと貧乏なAさんが会社をリストラされて、もっと貧乏になっちゃったので「家賃の支払をチョット待って!」なんて懇願しても、「甘えるんじゃねえー」と借地借家法では助けてくれません。

なぜならば、借地借家法の『根幹』(原則)は、全国民の自由と平等を守る民法の条文にあり、民法では貸す人(金持ち)の自由(家賃をもらえる自由)も平等に保護しているからです。

じゃ、どういう場合に借地借家法が貧乏人に配慮するかと言えば、その配慮は一つしかないです。

それは、
 借りる人(貧乏人)が、なるべく長く借りられるようにする
配慮だけなんですね。

(4)具体例


借地借家法が配慮するのは … 借りる人(貧乏人)が、なるべく長く借りられるようにする … だけ。 
ここが借地借家法の基本であり、それ以上でもそれ未満でもないです。

宅建の借地借家法では、基本だけ出したのでは簡単すぎてすぐネタ切れになっちゃうので、上の基本を知っていることを大前提に、応用問題(具体例)が聞かれるのが常です。

具体例 - その1


借地の場合、当事者は、30年以上の範囲で、借地契約の存続期間を定めることができます。
もし、30年未満の存続期間を定めてしまった場合には、その存続期間の定めは無効となり、存続期間は30年に延長されます。
だから例えば、25年の存続期間で借地権を定めても、30年経過するまで、その借地権は消滅しません。
参照条文:借地借家法3条


どうですか?
借りる人(貧乏人)が、なるべく長く借りられるように 配慮されているでしょ? 

もし借地借家法が無かったと仮定すると、エライ事になります。
借地借家法の『根幹』(原則) である民法では…

当事者は、20年以下の範囲で、存続期間を定めることができます。
もし、20年を超える存続期間を定めてしまった場合には、その存続期間の定めは無効となり、存続期間は20年に短縮されます。
参照条文:民法604条

民法では、貸す人(金持ち)の自由(先祖伝来の土地を早く返してもらえる自由)も平等に保護しているので、
… 借りる人(貧乏人)が、あまり長く借りられないように … なっているんですね。

具体例 - その2


ここでは、平成24年度の本試験問題を使います。

(問題)
仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。[平成24年度/2012年度/問11(4)]

借地借家法が配慮するのは 借りる人(貧乏人)が、なるべく長く借りられるようにする だけです。

そうなると本問の場合は、借りる人(貧乏人)を保護する必要がないです。
だって、借りる人(借地権者)は「一時使用」のつもりで賃借しているだけでしょ。
初めから、長く借りられることなんか期待してないんですね。

ということは、借地借家法が 借りる人(貧乏人)が、なるべく長く借りられるように なんて配慮してあげる必要も無いわけです。

そこで借地借家法は25条
「(前略)…13条の規定(筆者注:建物買取請求権)は…(中略)…臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。」
なんていう条文を置いています。

だからこの(問題)は、誤りの肢となります。

※ 建物買取請求権 
借地権の存続期間が満了した場合に、契約の更新がないときは、借地権者が、借地権設定者に対し、建物等を時価で買い取ってくれと請求できる権利。
建物買取請求権を行使された借地権設定者(金持ち)は、「そんなボロい建物買わされるくらいなら、もう一度契約を更新しよう!」となりやすく、結果、借地権者(貧乏人)が、なるべく長く借りられるようになることをねらった制度。
建物買取請求権を定めた借地借家法13条1項の原文


(5)電話相談で改めて感じたこと


独学者も予備校利用者も、民法の賃貸借の定めと借地借家法の定めとを、別々の並列したものと初めから考えているかたが多いです。
そのくせ、細かい事にはやたら詳しいかたが目立ちます。

そうじゃないんですよ! 繰り返しになりますが、
 ・ 借地借家法の『根幹』(原則) … 全国民の自由と平等を守る  (民法の条文)
 ・ 借地借家法の『枝葉』(例外) … 貧乏人にも配慮しようよ!(借地借家法の全条文)
であり、民法の賃貸借の定めと借地借家法の定めとは、別々の並列したものじゃないんです。

ここ(幹や根)がしっかりしていれば、枝葉が枯れても、木はみごと再生・復活するがごとく、後が早いですよ! と今日は言いたかったのです。

建物でも、土台が腐っていたら、上にどんな良い設備等(高額な講座)を増築しても、やがては丸ごと倒壊(宅建受験の断念!)です。それでも運が良ければ、倒壊しないうちに合格しますが…。

責任の半分は、私たち受験業界が提供する講座・教材等にあるのでしょう。
今日の記事は、私がCDでしゃべれば10分で終わる所を、罪滅ぼしの意味も込めて、読み物にしてみた次第です。











2013年10月4日金曜日

このまま覚えるしかないの?

法令上の制限を丸暗記科目と考えている宅建受験者の皆さまが、無間地獄に落ちないために、今回の記事を書きます。
前回と同様、農地法の問題を材料にします。


(1)平成16年度問24肢4


(問題文)
民事調停法による農事調停により農地の所有権を取得する場合には、農地法第3条の許可を受ける必要はない。

(迷物講師の解説)
正しい。
農地の所有権を取得する行為は、農地の権利移動に当たる。そして、農地の権利移動には3条許可を必要とするのが原則だ。ただし、民事調停法による農事調停により取得する場合には、3条許可が不要だ。裁判所の目が通っているので、農家の耕作権をむやみに侵害するとは言えないからだ。

(2)無間地獄に落ちないために


今回の農地法3条では、上の赤い字で書いた部分が、無間地獄に落ちないためのキーワード(森に生えている木に例えると、 『根・幹(みき)』と『枝葉』)を全部含んでいます。
ここ極めて重要!

裁判所の目が通っているので、農家の耕作権をむやみに侵害するとは言えない
という言葉ですね。

言い方換えると、こんなキーワードさえ知らないで、問題数だけをいくらこなしても、本当の意味での合格の保証はないです。キリがない無間地獄に落ちる危険性大です。

さらに換言すると、何事も基本が大事とは、農地法3条で言えば、
裁判所の目が通っているので、農家の耕作権をむやみに侵害するとは言えない
という言葉に集約されることが多いのです。

(3)農地法3条の『根』と『幹』


難しいことはないので、ちゃんと読んでやって下さい。

すべての法律の『根』や『幹』というのは、その条文が作られた背景・理由です。
農地法3条なんて変な条文、なぜ国会が作った(立法した)の? という素朴な疑問ですね。

答は、農家の耕作権の保護です。
もっと噛み砕けば、耕作者の地位の安定。
さらに言えば、安定的な農業経営のため!

そういう「安定的な農業経営のため」に、農地等を耕作目的で権利移動(典型は売買や賃貸借)するには、農業委員会の許可を受けてね! っていうのが農地法3条なのです。

※ 農業委員会
… 農業関係の処理に当たる行政委員会の一つで、原則として市町村単位で置かれる公的機関

(4)農地法3条の『枝葉』


農地法3条の『根』と『幹』は、安定的な農業経営のため!でしたね。
ということは、「逆も真なり!という発想」が不可欠です。
ここも極めて重要!

つまり、安定的な農業経営のために3条許可があるのなら、安定的な農業経営に心配ないなら3条許可なんて不要じゃん! っていう逆転の発想です。

何の事はない。実に簡単過ぎてつまらない事なんですが…。
安定的な農業経営のために3条許可があるのなら、安定的な農業経営に心配ないなら3条許可なんて不要じゃん! っていう逆転の部分が枝葉なんです。 逆転の部分が例外』『特例と言っても同じです。

簡単でしょ?
簡単じゃない人は、逆転の部分(『枝葉』)だけを先に丸暗記しちゃうからです!

こういう逆転の発想が出来る人を、私はスジがいい! とか法律的センスがある! とよんでます。
でも、そんな大げさな事言う必要ないかもです。
小学生でも出来そうな当たり前の発想がスジがいい!という意味。意外とシンプルなんですよ!

(5)お上は悪いことをしない!


現実社会はともかく、法律の世界では、お上(公的な機関)は絶対に悪いことをしません

農地法3条で考えても、お上が「安定的な農業経営を邪魔してやろう」、なんていう行動をすることは絶対にないです。

本日の(問題文)に書いてある「民事調停法による農事調停」なんていう言葉なんか知らなくても、「調停」という単語を見ただけで、離婚調停なんかと同様に、何か裁判所が関与してくる制度だな!って想像つく人が大多数でしょう。

その通りなんです。調停にタッチするのは裁判所であり、裁判所は絶対に悪いことをしません。

だから、裁判所が「安定的な農業経営を邪魔してやろう」、なんていう行動(調停)をすることは絶対にないんですね。

そうなると、「安定的な農業経営に心配ないなら3条許可なんて不要じゃん!」という発想が誰でも出来るようになります。
結果、平成16年度問24肢4は「正しい」という私の解説も、スジがいい!と理解できるのです(笑)。

(6)復習


平成16年度問24肢4は
(問題文)
民事調停法による農事調停により農地の所有権を取得する場合には、農地法第3条の許可を受ける必要はない。

(迷物講師の解説)
正しい。
農地の所有権を取得する行為は、農地の権利移動に当たる。そして、農地の権利移動には3条許可を必要とするのが原則だ。ただし、民事調停法による農事調停により取得する場合には、3条許可が不要だ。裁判所の目が通っているので、農家の耕作権をむやみに侵害するとは言えないからだ。

です。

上の解説で、
裁判所の目が通っているので、農家の耕作権をむやみに侵害するとは言えない
という言葉に、農地法3条の 『根・幹』と『枝葉』の全部が入っていることまで分かって頂けたら、幸いです。

(7)蛇足


ここまでお分かり頂けたら、スジがいい! 宅建の勉強ができるでしょう。

そして、「私が使っている参考書には平成16年度問24肢4が全然書いてないので、迷物講師の解説を『このまま覚えるしかないの?』」、なんていう質問も全然頂かなくて済むような理想郷になる、と思ってるのですが…。

法令上の制限に属する、農地法・都市計画法・建築基準法・国土利用計画法・宅地造成等規制法・土地区画整理法は、全部、このようなスジがいい! 勉強をして下さいね!
どこかの予備校や講師が言うのと違い、法令上の制限は、丸暗記科目じゃないですよ!


すでにスジがいい!勉強をしているかたへ!
今日書いた話は、農地法第3条第1項10号に載っています。